新建商品住房均价比2011年降7柔软

新国八条、房产税、加息、限购令范围扩大，在一系列调控政策之后，房地产市场新的大幕即将开启，房企已经处在一个转型的"十字路口"。

面对商业地产、旅游地产、老年地产、度假地产等诸多行业细分选择，中小房企应该向左向右？如何才能突破政策的藩篱，规避未知的风险？

调控从严 加速行业分化

月，进入上市房地产公司年报密集披露期，各房企也交出了2010年的"成绩单"。而政策调控的威力在公司年报中日渐显现，受其影响，上市房企绿景地产去年大幅亏损。

昨日（ 月16日），绿景地产（000502,SZ）公布2010年报，全年实现营业收入7119.81万元，比上年下降84.49%，营业利润亏损4075.44万元，同比下降270.42% 。绿景地产称，亏损的原因主要是可结转销售收入大幅减少。

出现亏损的并非只有绿景一家，据初步统计，包括嘉凯城、绿景地产在内约有6家上市房企出现不同程度的业绩下降。

与之不同的是万科、佳兆业、中宏地产、恒大等房企2010年利润大增。尽管如此，面对从严偏紧的调控政策，行业内弥漫着后续业绩增长乏力的忧虑气氛。

实际上，翻过2011年初页，政府利用土地、财政、货币、税收等领域的调控政策接连出招，房企究竟面临着一个什么样的市场前景？

开发商不愿看到的是，限购令从一线城市向二三线城市扩大，正在重庆、上海试点的房产税随时"待机而发"，银行收紧"钱袋"，房企在资本市场的融资渠道基本关闭。

在一年前，面对政策调控房企仍然可以"处变不惊"，但进入2011年，楼市政策瞬间"风向大变"。

公开资料显示，2011年，全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。而未来五年全国要建设城镇保障性住房 600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。

对此，据世联研究初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求，商品住房市场也将缩减 .2%的市场份额。

世联地产市场研究部总监沈柱灿认为，受调控政策影响，一方面是房地产行业分化将逐渐加剧，另一方面行业集中度也将提升。

显而易见的是，严厉的调控政策让房地产公司业绩开始向两端分化，市场的天平正向万保招金等大型知名房企倾斜。

规避风险谋转型

然而，面对未知的楼市，大大小小的房企是坚持原有的住宅地产开发模式，还是向多业态并重的战略转型，这是当下房企老总们正思考的问题。

嗅觉灵敏的开发商也逐渐醒悟，政府掌控的游戏规则改变必将带来市场格局的转变。

事实上，在去年住宅地产"受限"后，不少投资客转向商业地产领域，也拉动城市综合体、商铺、写字楼等持有型物业迅速升温。而开发商为规避住宅地产面临的政策风险，纷纷在行业细分领域寻求转型。

一个显而易见的例子就是绿景地产，早在去年4月，绿景地产就发出资产重组的重大预案，拟出售子公司广州市花都绿景、佛山市瑞丰投资、恒大地产广州有限公司、广州市恒远物业管理有限公司等7家公司的股权。

同时，绿景地产向海航置业控股集团有限公司、海航酒店控股集团有限公司发行股份购买其持有型物业资产，而两者拥有海南海航国际酒店、北京燕京饭店等酒店业务。

业内对此的解读是，在调控政策之下，绿景地产难以坚持原有开发模式，欲转型做持有型物业，专注于经营商端酒店、写字楼等。

不仅仅是绿景，一直以住宅地产为主的万科也表示要涉猎持有型物业，并开始向商业地产进军。据查，去年万科在武汉、深圳、上海、南京、北京、海南等地开始涉入城市综合体、酒店、旅游地产、度假地产等项目。

在深耕住宅地产方面，万科总裁郁亮在2010年业绩说明会上透露，万科今年的老年住宅将在杭州、北京、上海等城市落地。除此之外，2010年万科打造的绿色三星住宅建筑面积达到75万平米，占全国总量的54%。

而招商地产在经历人事变动之后，也更加重视商业地产领域的开拓。为此，招商地产新晋的领导层第一件事，便是从招商地产中剥离出商业地产资产从新设立地产公司，意欲深耕商业地产。

月12日，招商地产公告宣布，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，分立为存续公司和新派生公司--深圳招商商置投资有限公司。

而一直分管商业地产业务的总经理贺建亚则亲自操刀深圳招商商置，将商业地产作为以后重点发展的方向。

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