成都进入综合体时代投资商业地产需谨慎生存

商业地产暗礁

●价格上升期须警惕虚高商铺鱼目混珠●中远期供过于求并不是所有铺子都能赚到钱●商业地产最终要用“租金”来说话

2011年，“调控”绝对是贯穿整个年头的主题词。不过，在抑制住宅市场投资、投机行为的同时，那些分流的资金往往刺激着另一种楼市产品形态——城市综合体的脱颖而出：神秘亿万富翁豪掷 000万全款抢购阳光100米娅中心商铺、龙湖时代天街开盘成交总额逾10亿、天来国际广场尚未开盘就获得了通讯巨头龙翔通讯抛出的近亿元橄榄枝、美国城刚动工不久就已门庭若市……城市综合体用红透2011的奇迹，做出了另类的年终盘点：这个冬天，不太冷。

一个案例

豪掷 000万富翁抢好铺

本月7日，一则神秘富翁豪掷 000万，一次性全款抢购东客站旁城市综合体——阳光100米娅中心商铺的消息成为业内焦点。据该项目销售经理李阳介绍，开盘前一个月，一名中年男子独自走进了售楼部，在详细询问了商铺价格、优惠、交房时间等情况后便匆匆离去。接下来的几次来访，中年男子均是来去匆匆，虽然并未明确表示是否购买，但李阳敏锐地意识到，对方是在对周边的物业进行比较。

12月7日，中年男子当天签订了购房合同，并现场交了200万元定金。“客户选中的是我们项目的优质商铺，单价约70000元/平米，总价逾 000万元，并且是全款购买。事后，客户告诉我们，他从今年9月开始就一直关注东客站附近的商铺，他对整个区域的规划如数家珍，对东客站片区的未来非常有信心。在对周边物业多方比较之后，最终选定了我们项目，他还明确表示将追加投资。”

“客户看中的是区域发展的未来。”米娅中心营销总监李则林分析说，随着投资总额高达 8. 亿元的成都东客站综合交通枢纽正式迎客，这无疑为沉寂许久的城东装上了区域巨变的引擎。庞大的客流量对于孜孜以求人流、信息流汇聚的商业地产开发来说，无疑是绝佳的旺地。而这样的财富故事，早已在上海大虹桥、北京西客站等国内枢纽车站片区的开发中一再重演。“接下来，傲视成都的龙之梦 00米双塔即将奠基，万象城也将落成并开业……一个辐射全成都乃至整个西部的城际大商圈已然初具雏形。”

一片景象

逆市热销成都进入综合体时代

阳光100米娅中心的奇迹并非个案。4月24日，金牛万达广场逆市开盘，660套房源当天热销90%；时隔一个月，5月 0日，继首度开盘实现开门红之后，该项目2批次240套房源开盘售罄。连续两个月内，金牛万达广场以其无可比拟的强大实力和升值潜力受到了购房者空前的追捧，从而上演了一幕楼市版的《速度与 》。

今年8月27日，被誉为“堪比北京中关村的数码物流港”的龙湖时代天街开盘现场，万人热情莅临，将新会展中心围得水泄不通。当天 000套成交，逾10亿的销售总额甚至一度打破了成都商业地产市场的纪录。而这背后，从高新西区下一个中关村的发展理想，到180万平米亚洲最大商圈的崛起，短短70天入市时间，酝酿的不仅是投资狂潮，更演变成一股推动城市全新商业发展的伟大洪流。

作为西部最大的城市综合体，新世纪环球中心被誉为“成都写字楼物业划时代的变革之作”，除了其“全球最大单体建筑”150万平方米的超级体量之外，其集高端商务、购物休闲、高端酒店、艺术欣赏等于一体的多种功能，开创了大型复合商务项目的先河，开盘不到10天，就完成了逾5亿的销售额。

9月19日，城西首席高端城市综合体——浣花香开盘推出的㎡瞰景住宅及6米层高全临街金铺当天狂销2亿。天来国际广场尚未正式面市，已引发强烈关注。售楼部外偌大的停车场均被车辆挤得密不透风，从车牌来看，其中不少来自于重庆、贵州、云南等地，目前项目平均每天接待的来电来访客户超过50组。今年9月，项目获得了本土通讯业巨头龙翔通讯抛出的近亿元的橄榄枝。大港控股集团砥砺二十余年的扛鼎之作成都·美国城开工不足两月，目前已有远至浙江、江苏、广州的客户慕名而至。

事实上，我们能清晰地梳理出这样的脉络：成都，已经进入综合体时代。

一度轮回

多中心格局城市功能嬗变

对成都而言，在城市功能的扩容、升级和嬗变中，城市格局正在悄然发生革命性的变化，当人们还未从“天府广场—春熙路”这个传统的城市中心缓过神来时，随着沿着城市发展主轴的一大批“中心功能区”的加速崛起，打破单中心城市发展格局，跨入多中心时代已成为城市功能发展的必然。

在这张战略图上，城市综合体无疑是绝对的主角。根据相关数据，2010年，成都开工建设的商业综合体项目达到67个，今年，这一数字将被刷新至80个以上。

阳光100米娅中心、万达广场、龙湖时代天街、浣花香、新世纪环球中心、天来国际广场、绿地·世纪城、"江宇天府城" ……如此超数目繁多、体量巨大的城市综合体就像洒落于城市地图上的一颗颗明珠，它们即将或正在改变成都地产资金的流向，主宰城市的未来。它们之于成都，好比洛克菲勒中心之于纽约、圆方广场之于香港、珠江花城广场之于广州。

从投资的角度来说，曾几何时，以股票、黄金、房地产为代表的资产保值三大传统利器，曾经帮助很多人完成了财富的积累，但现在，这一情况正在发生变化。中国股市自今年4月以来一路走低，12月9日上证综指收报2 15.24点，几乎再创新低。而过去几年中高歌猛进的黄金市场今年以来也受国际局势的剧烈动荡的影响，金价开始大幅回落，在分析师看来，未来黄金很难重现牛市，而波动区间将继续下行。期货，外汇市场的形势同样不容乐观。

今年上半年商业地产投资增速依旧在高位运行，全年投资破万亿早已不是幻想。股票、黄金、房地产谁更保值增值已经高下立见。在住宅市场受到宏观调控的严重挤压时，不受政策影响的商业地产市场自然有了风景这边独好的底气。作为商业地产市场中的航母，城市综合体的爆发也就理所当然。

多个心眼

避免商业暗礁选择品牌企业

林子大了，什么样的鸟都有。同理，城市综合体市场繁荣了，也就不排除部分项目鱼目混珠的可能性。对成都而言，某些形态的商业地产已经因为供大于求而出现疲态。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难。

“骑白马的不一定是王子，也许是唐僧。”天来策略机构总经理张帆说，房地产市场通常尊重商业地产拥有的双重价值：一、租金回报率；二、物业溢价率。良性循环下，两重价值可以叠加，但本质上，租金和溢价是因果关系，不可独立存在。

但对于很多购房者来说，都遵循着一种从过去投资住宅市场沿袭过来的习惯，单纯地认为只要处在价格走势上行的通道中，物业溢价才是投资回报的王道，租金水平不足挂齿；以及住宅市场严重偏离的租售比从来没能阻止投资者获得高额的溢价收益，投资商业地产同样可如法炮制。“这显然是一种错误的论调，无论住宅还是商业，一门心思把宝押在物业溢价而忽视其内在价值构成，都是一种击鼓传花式的赌博行为，没有人知道最后一个是谁。抛开物业的普遍升值空间不说，判断商业地产是否物有所值的原则有且只有一条，那就是租金水平。”

“城市综合体应该是城市经济的润滑剂而不是发动机。”美国城副总经理林凌韵认为，城市综合体的价值过多地依赖于区域潜力、产业基础等外部条件，而很难通过自身的能量转化去完成推动城市经济。

换句话说，城市综合体不是随便拿块地就可以修建的，即便你建得好，也未必能玩得好。在这个天平上，“玩”的分量要远高于“建”：红火的商业地产买卖关系，需要买卖发生之后红火的经营业态和租金来支撑维系。“商业与住宅不同，它更考究开发企业的业态组合和后期运作能力，而这恰恰又是一些缺乏商业打造经验的企业的短板。因此，在选择城市综合体的时候，最好选择有专业商业运作能力和经验的品牌房企。”