2018年地市国进民退地漏

2018年地市“国进民退”IDC还强调了以下几点内容：，最高总价21大地王全入囊

严格意义上说，2018年是没有地王的，大部分城市的土地价格都出现下行。但如果分析当下成交的土地市场，有个非常明显的现象，高总价住宅地块，基本全部被国资拿下：

2018年截至日前，全国住宅类土地出让单宗地块总价超过34.5亿的地块合计只有50宗，这50宗地块国企或国资大股东企业占比高达31宗，占比高达62%。而在之前基本在40%左右。

50宗住宅高总价地块合计金额为2384.48亿，其中非国企主导资金只有769.15亿。占比为32.3%，国资占比达到了67.3%。

而超过45亿的住宅地块中全国合计21宗，地块全部是国资或国资大股东。

那末缘由是什么？其实很简单：

首先：资金成本增加，国资优势明显。对于当下融资渠道来讲，2018年最明显的收紧是信托资金进入房地产收紧，这使得房企拿地，特别是拿大地块的难度越来越大。

房地产企业在2018年面临的最大难题将是融资难题。各种渠道融资最近都在收紧，而融资价格也在上升。

房地产130家A股上市房企，静态市盈率已经跌至10.76，而在2018年第一个交易日，则高达17.41，整体房地产股在2018年半年来，跌幅惊人。在2017年年中，静态市盈率为16.7.2017年初则高达21。

过去热衷抢地的部分企业，在2018年全线收缩，都进入了拿地减少阶段。

其次：从土地溢价率看，前21宗住宅地块平均溢价率只有20%左右，基本都低于50%。这相比前几年，单价地王基本绝迹。

这种情况下，国企利用资金本钱与资金周期的优势，在土地市场拿地。

第三：从土地属性看，复杂的住宅土地属性也是民企逐渐退出大宗地块市场的重要原因。在大宗住宅地块中，配套租赁租房、保障性住房等不可售面积比例愈来愈高，这种情况下两架图-95轰炸机飞近关岛，对于民企来讲运营难度愈来愈大。而且各种不可预知风险、政策风险也非常大。

所以很多民企退出了大地块、高单价地块、高总价地块的争抢。

整体看，土地市场在降温退烧中，出现了明显的国进民退。

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