我用十个亿地漏

我用十个亿，关注你的一举一动

在亚马逊河，你很容易看到鳄鱼的眼睛，却没法看到水下的庞大身躯。

这点，很像当今的深圳楼市。

真正懂的行家，根本不会关注今天这个盘开市去化多少，明天那个盘尾货给了转介八九个点。

重点放在1栋、十亿起的大宗交易，这才是楼市的“定海神针”。

“火线哥”(DChuoxian)的“火粉”应当知道，“火线哥”的文章，把深圳楼市近几年的大宗买卖，都纳入了“射程”。

最近的一篇如《》。

这一篇，“火线哥”抖的是更猛料——

单笔近乎十亿的总部企业交易。

信手拈来，就是几个已经或行将成交的栗子：

5个小伙伴在太子湾砸了50亿

欢乐港湾的海府一号3栋写字楼，面向自用型的有实力企业

而“火线哥”的调查结果是，这类一栋企业总部的需求，真的很急切、挺旺盛。

正如那条鳄鱼一样，“我用十个亿，关注你的一举一动”。

5个小火伴砸了50亿

壹

素来低调的招商蛇口，前阵子弄了一个大动作。

5个小伙伴在太子湾总部基地，总共投了大约50亿！

其中，绿海城、理士、兰江、广州银行，每一家都买了1栋写字楼；亚桐则扫了9000平方米的底商。

如果仅是一个孤案，当然不值得“火线哥”在这里大书特书。

位于东滨路的华联城市中心是个大家伙，其中T3写字楼，将会被分割成1.1万平方米起售，给中小企业作为总部用途。

再加上一个真实的案例，你应该相信，这将成为一个趋势。

宝安中心区128米高的摩天轮，将会成为深圳西部天际线上最为完美的一道弧线。

这是欢乐港湾这个项目的一个重要组成部分。

其中，写字楼部分海府一号，共有9.7万平方米，有3栋写字楼每栋1.1万平方米，面向3家有成长潜力的中小企业。

在深圳，一些牛逼闪闪的企业谈生意的过程是这样的：

一辆商务车掐着点停在宝安机场的到达大厅门口，客人上车后，前座后背的显示屏开始播放视频。

当然不是企业形象宣传片，太Low了。

取而代之的是企业在好莱坞最新大片植入广告的电影。

15分钟后，车门再次打开，首先映入客人眼帘的是印有企业大名的独栋写字楼。

这桩生意，在进入会议室之前，就谈成了七成。

从实际情况来看，独栋办公楼的舒适度高、绿化面积大、私密性强等特点都受到众多企业的一致认可更是一些党员干部宗旨意识严重缺失的突出反映。。

相对于传统写字楼，独栋办公楼优势非常明显：

产品形式上更生态

更贴切企业的个性需求

征服客户的有力工具

投资本钱更低、效力更高

为企业带来求名求利

在深圳，独栋办公楼的需求基本来源于三个群体：

TMT、互联为主的本地科技独角兽

证券、基金为代表的金融类企业

外地企业寻求在深设立区域性总部

上面这幅图表，可以从中找到买家的蛛丝马迹。

深圳高新企业连年增长，去年突破1.1万家；深圳有7家世界500强、28家中国500强；深圳的独角兽企业14家。

深圳这些指标，在粤港澳大湾区中，居于首位。

仲量联行的报告显示：

上半年深圳办公楼租赁需求活跃，全市共成交逾55万平方米。

源自于深圳本地科技类和金融类企业需求活跃，新进驻企业选择深圳作为湾区总部意向强烈。

东风西渐的老板画像

贰

上面提到的三个项目，都位于深圳西部。还有一个，是位于前海的万科企业公馆。

说明一个现象，东风西渐。

深圳西部，才是甲级写字楼的主战场。

从罗湖，到福田；再到南山前海，乃至未来的宝安中心区。

这幅跨度长达22年的深圳甲级写字楼分布图，也是一部发展史，同时也勾画了买家的“老板画像”。

广州银行的例子很是典型。

把区域总部落在深圳，必须用脚投票。

在全市选址，考察了福田、后海、南山中心区，最后选择了前海，并买了那个项目最高的1栋。

来自高力国际的数据显示，自2018年起，写字楼市场的重心将由福田向南山和前海转移。

到2021年，前海和南山将占全市写字楼供应的6成以上。

前海新增供应相当于一个新的福田CBD。

高力国际看好今年深圳甲级写字楼的表现。不过明年会出现短期调剂。

租金在2020年回升，以后呈安稳上升的趋势全市城镇居民人均可支配收入36469元。

这是四条完善的曲线。

2021年，南山租金或将赶超罗湖。

前海租金则要到2020年，因11号线延线完工而有大幅度上升。

曾，看海向东，赚钱向西。

如今，看海赚钱都向西了，那是因为有了粤港澳大湾区。

办公室放在“海上会客厅”

叁

11月20日，宝安中心区两块商业地块出让，一块地有三家企业竞拍，楼面地价最终到了3.8万/平米。

两块地卖了43亿元。

聪明的资本会说话。

宝安中心区凭什么一下子就吸引了43亿的资金？

“火线哥”的解读是：产业向西，资金向西。

上面这幅动图，就比较直观了。

之前热炒的“深圳5大新城市客厅”跟这个相比，简直弱爆了。

由于放大到海上“丝绸之路”看，宝安中心区的滨海片区则是“海上客厅”。

依托于前海湾的引擎，多元商务、海景豪宅、滨海商业、顶 级酒店、文化艺术场馆、国际教育医疗等多种配套，赋予了宝安中心区滨海片区发展全新内涵，使之与世界前沿接轨，成为深圳西部的滨海门户与世界级别的海上客厅。

说完了“高大上”，再谈下“形而上”。

宝安中心区可以对标前海的区域有两个：7平方公里的滨海片区和8平方公里的碧海片区（上图）。

未来，宝安中心区将加强与前海、大铲湾、大空港片区的衔接，突出宝安中心区的滨海休闲特色。

这段官方语言，翻译一下，就是“滨海片区代表了宝安中心区的未来”。

接下来的布局就更有看点了。

将完善演艺中心、“新三馆”等文化设施，积极开发中心区地下空间，发展总部经济区和配套商业，努力将中心区规划建设成为宝安重要经济增长区和现代化、国际化先进城市示范区。

谈及宝安中心区的滨海片区，华侨城打造38万平米的欢乐港湾，是一个超级坐标。

欢乐港湾的出现，是宝安中心区一种扁平化的共享城市集合体——

海滨文化公园、深圳之光（摩天轮）、深圳之声（演艺中心）、商业街区、JW万豪酒店等等，融合了都会繁华、时尚购物、美食休闲、先锋艺术、财富机遇、谈判会晤、名流际会......

你想要的一切资源，都可以在这里会聚同享，再加上独有的位置，未来将成为深圳西部的“海上会客厅”。

因而，在深圳西部另外构成了一个“滨海片区-欢乐港湾-前海湾（妈湾）-大空港”的湾区战略走廊。

欢乐港湾，还有很多故事可以讲，还有很多计划、产业可以谈，但是对于资本而言，下面两个重点，就已经很有说服力了——

1.既是大湾区“海上客厅”，又站在海上丝绸之路的高度谈海洋经济、产业，格局之高，非一般企业、总部基地能望其项背；

2.湾区战略走廊的定位，独步江湖，追随者自然众多。

这些，大资金、大企业不应该没有关注到。

至于写字楼部分——海府一号，坐拥27万平米滨海文化公园、独有的阶梯式生态办公，唯一3栋，体量3.3万平米。

在湾区战略走廊的价值蝶变前夜，3栋写字楼，仅面对3家自用实力企业，接下来就看谁的手快了。

或许你看到的是前海湾飞扬的浪花，而少数人却嗅到了金钱的味道

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我前半生最强烈的三次心跳，分别产生在：上课被老师点名，下楼梯1脚踏空，以及你关注我的时候......

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