2018中国房产市场年度分析地漏

2018中国房产市场年度分析

2019新年的钟声已经敲响，回顾2018年国内房地产发生的点点滴滴，可圈可点之处还是颇多的。

这一年前值，以“房子是用来住的，而不是用来炒的”为中心的楼市调控迎来了高光时刻，调控涉及城市及出手次数都达到了历史之最，没有人敢再轻视调控的力量；

这一年，炒房投机被打击得最为惨烈。投机属性被逐渐剥离，房地产的居住属性得到了充分强化，商品房、租赁住宅和保障性住房三位一体的多元发展更得到了巩固；

这一年，开发商为钱而忧、为卖不掉房而愁，日夜难寐，媒体报道的是迄今为止已有10家企业宣布破产，但真实情况却是上千上万家企业在“寒冬”中挨饿受冻，命悬一线，岌岌可危；

这一年，中央义正言辞地首次提出了要“坚决遏制房价上涨”，市场预期由“慢涨”转向了“下跌”，更多的城市早已进入了买方市场，给了刚需购房的希望。

那么今年的楼市到底会如何发展呢？

近两个月，成都将过去的高价房逐步释放，由此可以看出高价房堰塞湖现象开始慢慢缓解

。限价放开的目的是把真实的市场价格逼出来。但对于北京上海来说，现阶段还不是放松时机。

中央对于房地产市场管理的长效机制方案已经研究完毕，未来主要的调控方式会是中央建立房地产的监测系统以统一建设，面向70个大中城市，会把限价等手段慢慢放开。在12月先试点10个城市，对于量、价等15个指标的调控会下放到市一级政府，但是不设强制措施，中央只制定首付比例、房贷利率和税，其他限购限贷政策和利率优惠以及具体是需要放松还是收紧政策，取决于各地情况，由地方自主决定。现在房地产被宏观经济绑架了，成为了调控工具，过去的房地产政策没有独立性，虽然这次的调控权限归还到了地方，但是政策独立性是否能够重拾，还是一个难题。

从国外经验看，房价一旦趋势性下跌10%以上就止不住了，容易引发系统性风险，08年美联储计算可以承受23%的房价下跌，但房价跌了13%之后两房就顶不住了，对经济的负反馈效应很强。所以现阶段房地产调控的主旋律是稳定房价。

在房产税方面，中央立法、地方细则、人均抵扣面积等问题上，现仍有很多细节没有理顺，但是整体原则是不会变的，在个人总体税负不变的情况下，减少交易环节的税，以保护大多数人的利益。

刚说到中央会统一调控70个大中城市，那么不在中央监测名单中的三四线城市，在真实房价放出来之后，是否能保持稳定？今今年年三四线城市房价会不会出现断崖式下降？接下来的3~4个月是最关键的时候。

还有一些其他的点，比如今年对于购房指标的考核，中央可能会更勤快，每年每季度每年都要监测考核；比如因为棚改对于货币化比例有限制，今年会大幅度缩减棚改的数量；比如在对冲方向上，会增加一二线城市的投资和土地供给，另一方面增加政策下住房；比如给企业融资的环境也会开始放松。

过去两年，买房的热潮导致家庭债务快速攀升，增加幅度是最高的，已经影响到消费了稿源：新华。所以今年的重点是个人去杠杆，严格控制消费贷。

可以预估，今年应是中国房地产小年，但因宏观调控因素，新增商品房不会有大量供应，局部价格下探幅度有限。

因开发商储备地大幅减少，地方又压制土地大量供应（不愿低价卖），那么未来几年，房价还会呈现较大幅度上行概率。除了刚需购房者之外的其他投资性质的人们会逐渐对国内房产市场失望，试图触及境外房产投资。那些期望楼市降温了再入场投资的人们，还需从现实出发，千万不能抱有房价段时间就能暴跌的天真想法，在有资金的情况下，境外投资买房或许会是一个不错的出路。

“在2019年，中国政府将更加严控资金的出境，特别是以投资境外房产为用途的资金转移，” CPG资本主席彼得·莱特说，“更富有创新力的、5万美元以下的境外金融产品将在2019年的中国市场获得一席之地，而这恰恰可以迎合超过5亿的中产投资者。”

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