零售需求强劲增长商铺供应有限资源

香港仲量联行最新发表关于商铺物业市场的白皮书指出，在未来数年，香港仍是中国内地游客的购物首选地。该行同时指出，有限的商铺供应将继续影响面无表情。“她现在就像个小孩香港商铺物业市场的发展。 尽管全球经济不稳，但受惠于中国内地游客人数前所未有的持续攀升，香港零售业于2012年继续强劲增长。单在今年前8个月内，中国内地游客访港人数已多达 160万人次，占访港总人数近7成，并超越2011年创下的2810万人次。在2011年，内地游客的购物开支高达1108亿港元，占香港零售业销售总额的28%，接近香港生产总值约6%，人均消费约为8200港元，较其他国家访港游客的人均消费高出 0%。上述趋势迄今为止仍在持续。在2012年上半年，中国内地游客访港人数达1550万人，较2011年上半年增长22.9%，购物开支达615亿港元。 游客消费逐年递增 仲量联行商铺部港区董事郭富礼表示：“近年，零售业销售总额的强劲增长加上游客人数的不断上升，推动香港零售商铺的需求增长并带动租金上涨。因此，香港零售商铺的租金大幅增长，200 年至2011年间，顶级购物中心的整体租金增长一倍以上，街铺的租金增长更高达180. %。” 虽然自2012年第二季度以来，香港零售业销售额增长较2011年有所放缓，而零售商依然要缴付较高租金，但仲量联行表示，由于香港市场具有得天独厚的竞争优势，展望未来数年，香港仍将是中国内地游客首选的及购物胜地，因为香港奔走于香港、澳门、日本横滨和南洋等地宣传革命。那时能提供相较中国内地更多元化的产品选择，而国际零售品牌亦往往视香港为区内推出新产品的首选地点。 香港商铺历来具有绝佳的信誉，内地游客为了买到货真价实的产品，往往愿意支付较高的价格。而香港享有独一无二的地理优势，在4小时的机程范围内覆盖1 亿中国人口及折合16万亿的国内生产总值。随着广深港高速铁路将于2015年完工，及港珠澳大桥将于2016年至2017年间完工，香港与内地之间的联系将会进一步加强。 除了香港零售市场具备吸引力外，兑换港元升值亦自然地为内地游客提供了约20%的折扣。据部分经济学家预测，人民币于2012年至2015年间每年将会继续升值约2.5%，届时到香港购物的内地游客将进一步受惠。 仲量联行看好香港零售市场的前景。据该行预计，中国内地游客的数目每年将增长10%至15%，而快速增长的内地人均收入则意味着游客消费的上升。即使中国内地下调奢侈品进口关税的传闻成真，仲量联行估计亦不会对游客在港消费构成太大影响。 商铺与消费增长不成比例 仲量联行在白皮书中指出，限制香港零售市场未来发展的真正关键在于零售商铺的供应紧张。事实上，香港的零售商铺供应十分紧张，与有正增长的消费及零售需求形成鲜明对比。2007年至2011年间，香港零售业销售总额的年均复合增长率为1 .1%，而零售商铺面积仅增长 .9%，即620万平方呎（1平方呎/平方英尺=0.0929平方米）。据估计，2012年至2016年间的零售商铺供应增长亦将相当有限，预计仅增长540万平方呎。 仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平表示：“零售商铺供应紧张影响重大。部分零售商未能获得理想位置，被迫租用较高楼层或为取得优越的位置而支付极昂贵的租金。部分零售商更因为旅客消费点扩展，开始租用香港新兴的购物区。” 此外，零售商在发展成熟的购物区周边范围物色商铺，成为近期出现的一股新趋势，中环的云咸街及威灵顿街，以及尖沙咀的北京道及海防道便是个中例子。铜锣湾方面，随着零售商往外发展，传统的“金三角”繁华地段逐渐扩大成为“圈”。由于邻近内地边境及交通方便，沙田及元朗等新区亦开始蓬勃发展，成为内地游客购买大众商品的天堂。 郭富礼补充：“展望未来，九龙东及西九龙海滨地区等新兴区域有望纾缓香港零售商铺供应紧张的局面。同时，透过旧楼重建可以提供更多商铺，并为规划欠佳的购物商场进行资产增值，亦能纾缓香港商铺供应紧张的问题，令更多成熟的零售品牌能够进驻香港中心城区”。