叶檀说张家口要成全国房价城市张家口很生气资源

叶檀说“张家口要玉成国房价*城市”，张家口很生气！

编者按：

在城市、房价和产品之间，哪些因素是关键因素?谁又能起到主导作用?能够将这三种变量驱动起来的关键变量又是什么?

近日，叶檀放了一炮：张家口要成全国房价*城市。这句话引起络地震。

段子手纷纷出动：

如果张家口要玉成国房价*城市，全国*2大城市铁岭往哪里摆?

重要的事说三遍：不是张家界！不是张家界！不是张家界！

叶檀说出了另外一个真相—为什么是张家口举办冬奥，而不是哈尔滨？

……

听说张家口很生气，反驳道：我们是*宜居的城市！我们有*的房子！跟房价没关系！

也有好事者发现，不少房企已经重仓张家口。比如远洋地产在张家口推出【远洋尚东万和】，听其案名就知道，这是远洋的高端系利器万和系。

作为远洋地产的高端产品线标杆，万和系在北京创下单价涨幅的神话。远洋的产品线很多，刚需、刚改一大堆，如果对张家口没有信心，完全没有必要拿万和系攻张家口市场。

如果是远洋一家也就罢了，但诸多*房企驻扎张家口，这里面又有甚么神逻辑?和，环京楼市接下来的洼地在哪，就是我们考察的*了。

所以，我们接下来梳理其中的逻辑关系：张家口指的是城市，叶檀说的是房价，远洋推的是产品，在城市、房价和产品之间，哪些因素是关键因素?谁又能起到主导作用?能够将这三种变量驱动起来的关键变量又是什么?

首先要声明，以下的部份分析皆是华高莱斯李忠的学术观点，知识产权归李忠所有。

新地理—如何重塑环北京地貌

我们的分析，先从一本书开始。

这本书的名字叫《新地理》，附标题叫“新地理—数字经济如何重塑美国地貌”。作者是美国人，叫乔尔·科特金，而且是一名人类经济地理专家。他提出一个*理论“新地理理论”。

乔尔·科特金研究的城市标本是美国*工业城市底特律，我们中学课本里讲，它是经济超级牛。现在它怎样了呢?不好意思，经济很萧条。类似的城市发展演化案例很多。

总之，乔尔·科特金*的研究发现：在工业文明时期，是人找活干；科技文明时期，是活找人干。换句话说，在工业文明时期，哪里靠近铁路，哪里靠近港口，哪里靠近煤矿，哪里就更有钱。在科技文明时期，只有一个坐标——哪里吸引人才，哪里就更有钱。

再想想这本书的副标题，就更有启发：新地理—数字经济如何重塑美国地貌。我们也换个标题：新地理—数字经济如何重塑京津翼地貌

在旧地理模式下，一座城市牛，主要是因为各种资源，比如北京，因为它是首都，地价高，税收高。但是，在新地理模式下，什么又是主要因素?

乔尔科特金总结3句话：

1.哪一个地方更宜居，知识分子就选择在哪里居住；

2.知识分子选择在哪里居住，人类的智慧就在哪里聚集；

3.人的智慧在哪里聚集，人的财富*终将在哪里会聚。

在这个逻辑之下，我们发现很多生产人材的城市，并没有受益。举一个例子，西安是一个人材而且考虑自己过多。我们给了他好几次机会生产的大市，硕士9.1万人，这个数字比深圳的本科还要高。但是我们知道一个事实，从西安到深圳去的人，要远比从深圳到西安去的人多，并且是多的多的多。深圳为什么比西安能发展？就是由于它吸引人材。

过去常常是乐业带动安居，也就是说，你只要办了企业，就会有人到这里来。*是安居带动乐业，哪一个城市更宜居，知识分子就会选择到哪里居住。因此我们发现，生活质量高低，远比其它因素要更重要。生活质量特别高的城市，更能吸引人才。

换句话说，北京有很多高校，是生产人才的城市。但北京若想持续受益，就需要改良交通环境、空间质量等等。这也不难明白，为什么北京近期治雾霾的决心和力度这么大！就是要把人材留住。

“人材”又和“城市”的必然逻辑是什么?

过去，我们所有的招商思路是“产—人—城”——先大招商，招知名企业过来，企业带来产业人才，建很多宿舍和配套，慢慢构成一座城市。

现在，发展思路反过来，叫“城—人—产”。也就是说，我们先要打造合适高端人材宜居的城市。然后用它来吸纳更多的人才。有了这个金刚钻，就可以做瓷器活，就可以把产业给带动起来。

这是城市发展模式的大转变，大拐弯。在这个逻辑之下，我们应该做的是：“为人造城、以城引人、以人兴产”。这个顺序不能变，吸引人、留住人，才能抢占人口红利、人才红利，知识红利，智慧红利。

举个例子。

大家都知道，东北这两年人才流失严重。但是有一个特例——“1重现象”。1重在东北的齐齐哈尔，它是中国的工业脊梁。一重如果垮掉了，中国的工业会受到很大影响。由于它是造厂之厂，我们很多的中型装备，都是1重生产的。

2000年之前，一重的设计院，流失了大量人才。这些人材都跑去了哪里呢？一重的领导就去找流失人材去的地方。结果发现，都跑到整个东北*阳光灿烂的大连。

于是，1重领导干了一个事，把设计院搬到大连去—你们还是我们一重的人，只是换一个工作地点。你们设计出来的图纸，用邮不得不用非许可试电子邮件营销件的形式发给我们，我们在这里继续搞生产，肥水不流外人田。

北京的人才会涌向哪里?

大家有没有想过，如果环北京有这样1座类似大连的城市，北京会不会有类似1重设计院这样的单位搬到那里，打北京人材红利的算盘，想办法让这些*人才把家从北京搬走?比如张家口，有没有这类可能?朋友们，这是完可有可能的！缘由有三点：

1是环境好。

北京新总规中提到【城市向南，旅发向北】，北京的产业向南集聚，西北计划为生态屏障。张家口就是京津冀*城市群的【绿肺】。高知人群*看重这一点。

二是冬奥会持续的【加速器效应】。

我们知道，2008奥运会给首都巨大的促进作用，CBD、中关村*区等现代功能，都是在奥运前后建成的。东奥会肯定会给张家口带来城市硬件配套全面升级。

三是张家口的“首都一小时生活圈”。

新总规中，京西北要建黄金生态走廊和生态屏障，这都是利好。而且在道路计划上，崇延、京新、京藏、京张的交通密，把张家口纳入了一小时经济圈和生活圈。

△高速发展中的张家口

也许有人说，为什么是“国际张”?环北京这么多城市，为何好事都落到张家口头上?

这就要全面理解京津冀一体化：

对标*城市群的布局，你会发现，发育完善的*城市群会形成三个圈层：

*圈层叫都市区的尺度，大概辐射50公里。目前北京有自己的都市区，但还没成熟，只发育到30千米。主要承接大都市的生活功能。未来北京发育成熟，会包括北三县、廊固。

*圈层叫现代化都市圈，大概180公里，包括了张家口、雄安新区、保定，这个区域是京津冀的核心区，所以非首都功能都在这个区域布局。也由于直接对标世界成熟城市群计划，会更具国际化资源吸附效应。

第三圈层包括整个京津冀21.6万㎡，我们坐火车，坐高铁大概要1.5个小时能到，这个地区是大中型城市的调和区域，主要是生产功能。

这种圈层暧昧关系，对处在【*国际圈层】的张家口，已经催生出【国际张】的荷尔蒙。

爱与不爱，都要适应变化！

李忠说，过去我们的思路叫产、人、城，就是大招商招大商，招来很多人给他们配宿舍，配着配着就成了城市了，这个时候还是把人看成产业的附庸，我们现在一定把城市看成装人的容器，就是先打造一个宜居的城区，用它来吸引更多更好的人材，有了金刚钻我们就能揽这个瓷器活，我们就能招到我们想要的产业了。

说这么多，只是想梳理城市、产业、人口的关系。只有理解到这个层面，我们才能看清环北京的*，也更能看明白叶檀的言外之意、远洋地产进军张家口和为什么选择万和系的原因。

关键是宜居——张家口是环北京的宜居城市，还有要宜居的高舒度产品。只有这样，才能真正吸引北京的高端人材，才能真正打造出“产城融合”的未来城市示范标本。

所以，我们看到远洋在张家口的选址逻辑，【远洋尚东万和】落子在三面环山、一面临水的核心区【桥东区】，就是要在宜居之城的宜居之地，打造*宜居的产品，这和张家口产城融会的发展大思路一脉相承。

△3面环山、1面临水的张家口桥东区

还有一点，叫宜居+。就是说，城市是大宜居，社区是小宜居。具体来说，就是远洋地产在这个项目上，首创了一套“5H健康景观体系”。这是一套科学、人性化的体系。举例来说：

科学化：远洋地产会对自然环境中各要素进行检测摹拟，选出合适各个年龄层各个活动类型的场地，对场地中的光线和风强和水土等自然环境中的不利因素，通过景观设计来改良。

人性化：将人群按照年龄和心理发展需求划分为儿童、青年、老人活动场地423结构，打造一个社区全生命周期的健康活动场地。

△远洋首创的5H健康景观体系

而且，开发商打造产品，不再仅仅是卖房子，更要和城市的“筑巢引凤”相配合。依照规划，张家口要被打造成【未来城市】的示范城市。就是燃气管线、线、水管、电线都放在地下的【舱体】里，抬头看不到高压线，地面上没有下水井，铺装的渗水材料，再也不会让城市1下雨便看海。

万和系在远洋地产的诸多产品系中，更重视“家庭生活”的高舒适度，比如说，全套房设计、高采光率、流畅动线、大面宽等等，更有针对性，吸引的不仅是*人材，更是*人材家庭，全家到这里定居。

△期待中的未来城市

所以，房企布局环北京，为城市赋能加持，愈来愈讲求对城市功能的贡献。从导入WELL标准，提出【健康生活家】，远洋地产这次落子张家口，已升级到【未来城市更新】，用*前沿的绿色智能研发，与城市共振，配何张家口打造【产城融合】。

我们只以简单地举了这个案例，提醒将要布局环北京的房企，简单的产品定位、客群定位、城市定位观念，又在升级，且在持续升级中。在城市、房价和产品之间，哪些因素是关键因素?谁又能起到主导作用?能够将这三种变量驱动起来的关键变量又是什么?想必已说明了。爱与不爱，房企都要洞察变化、适应变化！

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