SOHO中国2016年中期业绩

8月17日下午，SOHO中国召开2016年度中报业绩发布会，亿欧受邀参加。中期业绩报告显示，截至2016年6月30日，SOHO中国上半年共实现营业额约人民币7.27亿元，同比上涨85%，净利润人民币约6亿元，同比上升344%，毛利率高达77%。

据了解，SOHO中国目前共拥有物业总建筑面积约170万平方米，主要布局北京和上海两个城市共计11项目（包括3个在建项目），可租面积已经达到120万平方米。未来两年，SOHO天山广场、古北SOHO、丽泽SOHO三个在建项目将陆续完工，今年年底位于上海的SOHO天山广场即将竣工，古北SOHO和丽泽SOHO预计是在2018年竣工。

回到财报层面，对比2015年全年的财报，2015年全年实现营业额人民币9.95亿元，同比2014年的60.98亿元下降51.03亿元，下降率高达84%，2015年的毛利润为人民币7.34亿元，同比2014年的30.78亿元（不含投资物业）下降76%，而业绩下降的主要原因是转型导致业绩出现大幅度波动。

其实，近几年SOHO中国的业绩下滑都非常严重，从2012年以来，SOHO中国的营业额和净利润都表现不佳。通过一组数据来证明：

从上述图表中不难发现，SOHO中国的业绩在2012之后出现持续性下滑的趋势。业绩下滑的原因都归结为转型的阵痛还在继续。SOHO转型主要体现在2012年8月SOHO中国宣布从“开发销售”向“开发持有”物业转型，并且积极布局共享办公空间SOHO 3Q。潘石屹在发布会上表示，SOHO 3Q经过一年半的时间已经成为中国最大的共享办公空间，目前已经开业16家，13600个座位，出租率出租率达70%，到今年底在北京、上海的座位数将达16000个。

7月29日，SOHO世纪广场以人民币32.97亿元销售，折合单价7.67万元/平方米，高出账面评估价值21%，高出收购成本70%，其商业办公面积4.3万平方米，占自持物业总可租面积的3.7%。而SOHO世纪广场的项目是SOHO中国全部自持。对于出售价格，潘石屹认为，虽然价格不高，但是做到让企业本身和股东都满意已经达到目的了。SOHO中国持有、租赁，基本的模式不会变化，核心资产不会销售。同时还考虑将继续出售非核心资产，暂时准备出售的资产都聚焦于上海的三个项目，分别是在建的SOHO天山广场、虹口SOHO、和凌空SOHO。

除了财报上的业绩增长和出售世纪广场的项目外，潘石屹还提到，SOHO中国提前偿还了境外银团贷款美元6.44亿元和港元40.5亿元，提前赎回了境外优先票据美元2.53亿元，使得公司目前的外汇债务比例从去年年底的56%降至今年年中的6%，优化了负债结构，规避人民币贬值风险。同时负债成本下降至4.4%，净负债率约37%。

关于布局联合办公空间SOHO3Q发展一年多以来，并未在财报上有过多财务数据上的展示，SOHO中国财务总监唐正茂解释称，这块业务占据总收入的比例还非常小，目前来讲按照会计的原则还不到一个要分开披露的情况。对于SOHO 3Q未来的发展规划，明年会考虑试水互联网和新经济比较发达的二线城市，会采取第三方物业合作的形式，SOHO3Q会输出管理，合作形式会不止一个，但是还是主要以SOHO轻资产的模式为主。

2016年营业额和净利润都出现反弹的迹象，某种程度上讲， SOHO中国近4年来业绩遭遇持续下滑尴尬之后首次出现上涨。转型的阵痛稍微一定缓解， SOHO中国的转型体现在增加自持比例、布局共享办公空间SOHO3Q等方面。

尽管业绩上出现增长，但是依然无法真正证明SOHO中国的转型真正出现拐点。因为共享办公空间行业依然没有摸索出一条清晰可见的盈利模式，而SOHO3Q扮演的是SOHO中国未来增长的主要驱动力的角色。至于原有物业开发的业务能否谷底反弹并且快跑取决于曾经的转型布局能否继续发光。

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