变相卖楼租约一签70年生存

最近接到读者报料，称花都新华街一处繁华地段有公寓盘推出“一次收取70年租金”的销售奇招，折合售价为1万多元/m2，出售方声称“房屋无产权，租约一签就是70年”。为此，本周一到该项目现场一探究竟。接待的一位女士说，现在她们的项目只接待短租客人，不过在再三询问之下，她又表示，“或许有一些去年已购下70年租约的买家可以‘让出’单位给你，由新买家与当地村委会再签订租赁合同。”

广州市东方衡泰律师事务所蔡健龄律师表示，根据《合同法》规定，法律只保护租赁期在20年之内的租赁合约，因此若买家与当地村委签订70年的租赁长约，该租赁合同也是部分失效的。据调查发现，花都区目前公寓供应不多，一些有产权的公寓使用年限只剩下二三十年，市场价也在1.1万元/m2，而上述这个位于花都大润发对面、广百百货楼上的公寓，却以优越的地理位置以及号称“70年使用权”且不受限购约束为卖点，确受吸引了一些投资者出手，不少单位已“售出”。但这种看似租赁、实则销售的操作手法，是否合法的交易过程？者会承担怎样的交易风险？进行了多方了解。

实地踩盘

地头不错 有租客去看楼

驱车来到花都凤凰广场，该商场1~5楼出租给广百百货。据公开资料显示，广州市有限公司于2010年4月24日向广州市荣烨置业有限公司承租花都凤凰广场A 区裙楼首至五层约4万平方米商业物业，开设公司花都凤凰广场门店，合同期限为15年，年均租金约为2400万元。

声称“出租70年使用权”的公寓位于凤凰广场东侧，名为“丽晶国际公寓”，正对花都雅居乐雍华廷，丽晶国际公寓的门口外墙上写上招租，在一楼大堂把公寓的各种间隔制作成模型展示出来。在现场负责接待的一位女士刚好陪一位租客看楼下来，听到这位租客与接待人员商讨租赁合同的条款。

听说想租70年 Sales警觉

随后，接待人员询问需要租用什么公寓。直接告诉她：“希望看一些租期70年的公寓。”这位人员听了有点警觉，回答说：“我们现在只租给短租客人。”继续询问，她终于回复说，去年8月公寓第一次开售70年租约，当时卖了大部分，当时的价格大约是1. 万元/m2。这位接待人员见很熟悉项目情况，于是也放下戒心跟聊天说，“这批公寓无产权，目前60平方米的公寓已售罄，要买也只能买‘一手租客’让出来的房子。去年售价为1. 万元/m2，人家持货一年怎么也要卖高几万元吧。一旦成交，新租客要与当地村委会重签租赁合约，该公司会收取不高于5000元的‘转名费’。”

随后，与接待人员乘坐电梯来到位于9楼的公寓，这个建筑面积为60平方米的公寓估计套内面积 5平方米左右，为长方形工整的单间设计，进门右边为卫浴间，无窗户黑房设计，开放式厨房不具备明火煮食。接待人员表示，所有家电都随楼附送，有空调、电热水器、煮食炉、抽油烟机等。接待人员告诉，这种房型目前市场月租价1800元左右，业主自行出租可能租到2000元。

接待人员见表现出浓厚的兴趣，于是再带到走廊东边尽头的两个单边单位看房，她说这两套两房单位现在仍保留样板房设计，还未出租出去。

属宅基地房 无证无保障

据一位熟悉该项目的人士表示，该地块是由当地田美村委与一个公司合作开发的，由于地块属宅基地性质而无法出证，也无法在市面上交易。接待的人士也明确表示，该公寓没有房产证，购买70年使用权的买家会在该公司的协助下与当地村委会签订70年的租约，收取几千元的转名费，70年租金必须一次性支付。

算了一笔账：以1. 万元/m2购入该公寓70年使用权，以60平方米计算，总投资额为78万元，等于预交了每月928元、总共70年的租金。而该公寓目前月租应可去到2000元，若算上每年递增5%的租金，20年内应该可以收回投资成本。难怪虽然没有产权，也有人愿意冒险投资。

70年租赁长约只保障20年

据调查，目前花都楼市主要是以住宅供应为主，仅有的几个商业公寓因土地出让时间较久，目前剩余的土地使用年限为二十几年，市场售价也在1.1万元/m2左右，因此上述这个无产权的新公寓售价要比有产权的老公寓贵。

广州市东方衡泰律师事务所蔡健龄律师表示，根据《合同法》规定，法律只保护租赁期在20年之内的租赁合约，因此若买家与当地村委签订70年的租赁长约，该租赁合同也属于部分失效。律师提醒，除了产权风险外，买家也应看一下该栋建筑物是否通过规划、消防验收，否则很可能租到既违建又无产权的房屋，那就损失惨重了。广百百货已在凤凰广场开业，这个也被销售人员作为“卖点”，她向表示，“除了房屋没产权外，公寓的规划和消防验收都不会有问题，因为广百百货都已经开业，项目不会有问题的。”

此外，该项目的物管费之高也在花都数一数二，达到2.8元/m2/月，201 年起升到 元/m2/月。该公寓目前仍为临电，虽然接待人员信誓旦旦称很快会改为居民永电，但无产权保障的房屋还是少碰为妙。