棚改进入尾声地漏

棚改进入尾声，老家楼市将无力回天！三四线经济拉响警报！

大年初七，开工大吉，大家新年快乐！

相信昨晚很多人的后备箱都被塞满了“妈妈的爱”，一脚油门驶离村口，才长长地松了口气：终究逃离爱的魔爪，不用被催婚了！

我也想结婚，奈何没对象！小高撇撇嘴，把这话咽肚里，今年他是真着急了！

小高今年26岁，一直从事医药销售行业，单位业务能力一把手，年年销冠！过年回家，喜提新车，本想能在老家人面前风光一把，却还是被无情的打脸！小高老家是郑州西南方向的四线小城市，家里人认为男孩子过了25岁还没结婚，挣再多钱也没用，有几辆车都会让父母在抱着孙子的邻居面前瞬间败下阵来；女孩子过了25岁还没结婚，收入越高越要藏着掖着下一波市场增长的主要驱动力将来自于降低的市场进入门槛。，不然连个说亲的都没有。

今年催婚砝码又加了一道：传了三年的拆迁，今年终究肯定了，如果现在结婚生子，家里还能遇上再多分套房呢！

同学聚会上小高面露喜色：“你们几个去年家里都拆了个遍，个个都是拆二代，今年终于到我了！我来年得加把劲，听我妈的话，一举拿下老婆孩子两道大关，你们可得帮帮我啊！”继而转头问我，“听说今年省里头棚改目标下降了，而且少了一半多，你说我家拆迁今年会不会又泡汤了？今年要是再拆不了，以后是否是就没希望了？那我以后就更难找对象了！国家这是不打算弄拆迁了吗？”

也难怪小高有这种忧愁，打开客户端，河南省2019年棚改目标“腰斩”的信息扑面而来。难道那些“嗷嗷待拆”的二代们没有希望了吗？我省棚改目标调整力度如此之大，是没钱了还是棚改真的结束了？没有了棚改的三四线楼市该怎么办呢？

2019棚改开工量大幅下调

前不久，有媒体统计了2019年各省市棚改相干布置工作，从统计结果来看，这些城市2019年的棚改开工目标，整体较2018年计划开工量有所下降，乃至部份城市下调幅度到达70%！下调幅度之大，使人咋舌，因此，2019年棚改量“腰斩”开始刷屏！

从上表可以看出，19个省市中，唯一广西、辽宁、陕西、重庆等6个城市2019年计划开工量同比增长，江西2019年计划开工量与去年基本持平，其余12个省市的计划开工量都有不同程度的下调，跌幅较大的是河南和山西，就是标题党中的“腰斩”城市。

70%准确来讲，应该叫“膝盖斩”。2015年后的房价突飞猛进，棚改是最大助力，河南前几年的棚改计划开工量几乎都是增长态势，即使是2018年的计划开工量较2017年略有下调，但是实际开工量却也远超目标完成。

为什么前几年的棚改计划量都是上升的呢？而且实际开工量还基本都逾额完成呢？由于棚改能够以极小的本钱快速拉动地方经济！

关于棚改、棚改贷、棚改债，言之有屋在之前的文章里都有过简单的介绍分析，《》，而且关于棚改货币化是如何催生高房价的，各自媒体都进行了详实的阐释，这里不再赘述。

总之，棚改货币化催生房价高涨，开发商和炒房客进入，政府再把棚改的地高价转手拍给开发商。这样的收入不仅能还掉贷款，还能有不少盈余。没有不转差价的中间商！

棚改，本来是一项改良民生的措施，而且最开始其实不受欢迎。

从2008年起，中央启动保障性安居工程，棚改运动兴起；从2006年到2011年底的6年里，全国累计开工改造棚户房超过1000万套。由于当时还是实物安置为主，周期长，本钱高，棚改进程其实不乐观，2013年国务院乃至还将当年棚改目标从304万户下调至232万户。

古时候，人们发现物物交换的弊端之后，发明了货币，加速了经济流通，提高了经济发展速度。当棚改的实物安置弊端愈来愈明显的时候，充满智慧的人类一样也发明了针对棚改的“专项货币”——PSL（抵押补充贷款）。事实证明，这次的发明再次奏效！

2014年，全国累计棚改开工量为470万套，成功改变之前棚改市场萎靡不振的态势！

为了更高、更快、更强，2015年，伟大的二把手将“去库存”和“棚改货币化”完美结合。1+1只有在课本上才会等于2，实际操作中，1+1=2的方案一定是会被甲方毙掉的，所以我们才能够看到去库存和棚改货币化结合以后产生了1+1=N的爆炸性化学反应。

从2015年到2018年，累计开工量2442万套，4年的时间完成了过去将近10年的工作量！而且自2015年后，全国棚改实际执行套数开始高于计划套数。

如果说货币化终究让棚改能够正常走起来，那末去库存的加入则成功让棚改跑起来了。2013和2014年全国棚改货币化安置率分别为7.9%，9.0%，2015年就达到了29.9%，到了2017年，这个数据乃至超过了60%。有数据显示，2017年部份县市的棚改货币化安置比例已达到100%。

还有比棚改货币化和去库存更完善的组合吗？

2018年棚改成绩更上一层楼，除甘肃、青海等少数省分，棚改实际完成套数与目标套数基本持平或未完成外，大多省分都“逾额”完成任务！

房地产是地方经济的支柱，也是我国经济发展的支柱型行业，升级版的棚改既然能够快速拉动当地经济发展，今年为什么又纷纷下调了棚改目标呢？

1、前期棚改计划逾额完成。自2015年去库存加入之后，全国棚改实际开工量开始高于计划开工量，且每一年都保持在600万套以上。即便是2018年的计划回调至580万套，实际完成量却高达627万套，完成率107.4%。依照这个速度，今年的棚改目标大概率还是超额完成。

2、棚改减少是客观规律。棚改三年规划总量从2015年-2017年的1800万套，调整到2018年-2020年的1500万套，这既是目标任务，也是客观规律。全国的棚户区就那么多，随着每一年大量棚改工作的完成，存量逐年减少是自然现象，不可能越改越多。

3、2018年棚改政策一直紧缩。6月，各地PSL审批暂停，审批权限上收国开行总行，并开始提倡因地制宜地推进棚改货币化安置，实物安置再次提出；12月住建部下发的2019年棚改计划明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实行建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

2018年各地棚改专项债发行规模累计只有3100亿，但全年的棚户区改造投资却超1.7万亿。而根据天风证券的测算，2019年棚改资金需求约1.3万亿，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。但在政府购买服务模式取消后，保守估计2019年棚改专项债有6000亿的配额，因此还有接近6000亿的资金缺口。

有心继续突飞猛进，无奈钱少难做事。

4、去库存基本完成。2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上，第一次没有提及“去库存”的相干信息，被认为是去库存任务阶段性结束的信号。去库存任务完成，棚改也可以功成身退了。

5、2018年上半年，三四线城市房价过快上涨，被认为是棚改货币化的推动。为了配合楼市“房住不炒”“建立房地产长时间健康发展的长效机制”等政策，棚改放慢脚步。

棚改放慢，“腰斩”了谁？

提到棚改，就不能不提三四线城市。

的三年间，政府投资超4万亿用于棚改项目，三四线城市棚改比例占到九成，只有一成用在了一二线城市。

三四线城市一直是棚改的主要对象。

2017年末的全国住房工作会议上还提出，2018年库存依然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作，根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只需20%。

再加上去年1二线城市调控升级，国内资金和需求开始向三四线城市外溢，开发商也一头扎进三四线城市谋发展。小城市哪能经得住大城市回来的人的吹捧，很轻易便被推到本轮周期的高点。

2007年，全国房价破万的城市也只有北上深而已，十年之后的2018年，全国房价破万的城市多达62个，其中三四线城市就超过了1/3！据相干数据显示，2018年初的时候，全国就已有200个县城的新建商品房销售均价超9000元/㎡。

谁受益，谁承担。三四线城市在棚改进程中收益最大，也承受着最大的风险。本次棚改开工量缩减，三四线城市的楼市首当其冲。

对此，嗅觉灵敏的开发商早有准备。继碧桂园调剂在三四线城市的战略后，恒大、融创也开始逐步退出三四线城市。鸣金收兵后的一片狼藉，就需要当地人用时间慢慢清理。

1、棚改量减少，流入三四线的资金减少，房价上涨的最大推手撤出，小城市的楼市泡沫逐渐显现，进入阴跌阶段；

2、虽然棚改缩减，但是距离2020年1500万套的任务量还有900多万存量。之前的棚改进程中，各地区城市进程不同，接下来的开工量也不尽相同，部分城市依然有较庞大的改造量；

3、棚改并没有结束，无论是时间上还是任务量上来讲，距收官还有两年时间。全国棚改存量不多，所以应该会将任务完成，不会中途叫停，等拆迁的朋友还有希望。但是依照之前发展进程，近两年的目标任务大概率还是会提前完成；

4、棚改货币化对地方来讲只能带来短暂的繁荣，棚改结束后就要认真思考地方经济健康发展的可持续道路，比如产业升级，这对小城市来说未必不是一件好事，只是“戒烟”的进程有点痛苦；

5、三四线自住、改良群体，不着急的话也可以等等看，但是想要在老家投资买房的，建议谨慎斟酌。没有产业，人口流出，配套落后的小城市，不适合投资，棚改新政叠加棚改目标收缩，更不适合投资；

6、棚改的最大风险承当者是小城市，各个力量的重点开始回到二线乃至一线的主战场，加上楼市“因城施策”等各种利好，接下来二线城市应该会逐渐回暖。

河南省2018年棚改计划开工量为50万套，假设这50万套平均分配给18个地市，每一个地方约2.8万套；而2019年计划开工量为15万套，平均分给18个地市的话，每个地方约8千多套。缩减了2/3的棚改量，这对以量取胜的“中间商”来讲，几乎是断粮式危机，本身产业不发达，房地产的支柱刚竖起来就面临倒塌，对地方经济打击不可谓不大。

2018年河南省GDP总量为4.81万亿，郑州占比约21%，虽然首位度并不算高，但是已经是一家独大但目前还没有得到任何消息，在省内无可比拟。而且依照目前郑州的发展战略来看，还会继续做大，被牺牲的18位小老弟不免有些闷闷不乐了：本来经济就不行，现在眼看房地产行将步入下行通道，我们还怎样活？

写在最后

关于置业三四线城市的问题，笔者的态度一直不太看好，由于就楼市支撑的三要素而言，政策、土地、人口，小城市都没有优势，而且前景也不好。

格格巫在《》1文中谈到过，城市均衡发展是个伪命题，省会城市常常是一省财政最大的现金池，只有大力发展省会城市，省政府才有更稳健的财力支持。

成都、武汉等城市已经印证了这条路的可行性，所以我省举全省之力发展省会经济的战略是长时间的，因为依照目前郑州与成都、武汉等城市的城市首位度相比，以及郑州首位度增加值来看，我们还有很长的路要追赶。

现在的情况是，小城市要首先支持大城市的经济发展，棚改新政又抽去了小城市楼市的发展动力，人口又不断流向一二线城市，未来三四线楼市将会成为本轮调控的重灾区。

老家，是回不去了。

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