地皇效应延续发酵新年北京豪宅市场集中释地漏

地皇效应延续发酵 新年北京豪宅市场集中释放

根据DTZ戴德梁行近日披露的数据显示，2013年第四季度，北京豪宅销售均价头次突破了单价5万元大关，达到52129元/平米，同比2012年上涨近25%，但销售面积同比*近38%。从2013全年来看，北京高端住宅房价连涨四个季度，三季度涨幅较大达9.64%。

在经历限购、限售以及临近年底的“4万元”预售管制红线，北京高端市场虽然在销售面积上遭到抑制，但价格涨势依旧延续上扬。

业内人士预计，进入2014年，一批被限售的高端楼盘将逐步入市，加上去年的一批地皇项目也将开始推盘，供应加大，核心区豪宅价格涨势难挡，或凭多重价值优势领衔高端市场。

地皇效应拉动高端市场

亚豪机构副总经理高姗表示，高端物业价格高涨幅，一方面与房地产销售情势整体向好、房价普涨的基础有关，另一方面，地价的飙升也是一个重要拉力。

2013年以来，地皇的频繁出现已成为普遍现象，不管单价还是总价皆超越了市场的想象力，大部分地皇地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。如夏家胡同地皇楼面价高达45819元/平米，孙河地皇楼面地价逼近5万元/平米，融创斩获的农展馆地皇楼面价折合7.3万元/平米，刷新北京乃至全好宅地楼面价纪录。而恒大逾51亿拿下的朝阳东坝地块，住总融创联合体以逾58亿摘得的门头沟新城地块，前后刷新北京2013年地皇总价记录。

中原地产市场研究部分析认为，如果需求到达正常的利润，目前市场售价需要在1年内再涨50%，否则地皇入市的风险将非常大详情点击。土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。在目前情况下，地价房价均在互相增进上涨，2014年这部分地皇地块上市，定价很可能会再次上涨。

与价格涨势相比，去年4季度北京高端市场销售面积出现明显下滑。分析认为，除了传统淡季因素外，4季度北京市政府为了控制房价涨幅，对部份报价超过4万元/平方米的新盘采取了控制发放预售许可证的方式，使得很多项目推迟了开盘计划，这成为高端住宅市场销售面积下跌的原因之一。

业内普遍预计，尽管目前看来，尚未有针对高端市场的行政调控措施放松的信号，但今年逐渐对高端市场发放通行证的可能性很大，而在2013年底被压制的高端市场或将集中释放。

热门板块豪宅价值看涨

随着高端项目陆续入市，北京高端住宅市场竞争也将逐渐加重，如果没有强力的价值优势支持则很难存活，而新兴热门区域的豪宅价值潜力更被业内看好。

统计显示，在过去5年间，朝阳的来广营及北苑区域、房山长阳、大兴黄村、通州新城以及顺义马坡区域成为北京楼市销售*为集中的热点。其中，朝阳区来广营及北苑区域涨幅排第1无伤残，5年间上涨317%。

朝阳区的来广营和北苑区域位于北五环以北，由于比邻鸟巢和奥林匹克森林公园，在房地产业内也被称为亚奥板块，同时一直被认为是好地方的核心位置。

而在2009年，来广营和北苑的住宅供应主要以中小户型的刚需产品为主，无论是媒体村还是北苑家园，在当时都是低价项目的代表。直到奥运会之后，全部亚奥板块板开始吸引越来越多的北京的“富人”阶层。作为亚奥板块辐射区的来广营和北苑，也因为需求外溢的因素，吸引了大量龙头开发商的进入，中高端项目逐步取代刚需，区域价格大幅拔高。

继融创、方兴地产、招商地产后，去年末，远洋地产获得来广营乡A3地块，南侧距北五环仅三百米，东侧紧邻金茂悦项目，地块面积不大，更显得土地价值极为明显。而据了解，远洋地产将在这块少有地块上打造一个专门为高端中产家庭打造的舒适居所——“远洋万和四季”，吸收望京地皇豪宅项目远洋•万和公馆的诸多优势，在户型打造、装修细节上进行了数百项优化和升级。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，来广营-北苑区域是城市外延式发展的核心方位之一，区域内交通畅达，五环路、安立路、京承高速、机场高速等多条城市大动脉交错，地铁5号线、13号线、15号线，和规划中的14号线也是便捷通达，各方面配套齐全，已经成为北京*主要的改善型中产置业区。

人性化细节成豪宅决胜关键

在豪宅的发展历史中，先后经历了地段豪宅、建筑豪宅、装修豪宅、户型豪宅、技术豪宅、物业豪宅、服务豪宅、文化豪宅等多个发展阶段。现阶段，对于客户体验和居住舒适度的产品细节方面，越来越受到高端客群的垂青。

“在大量细节上进行优化和提升，通过更加人性化、实用化的设计，让高端住宅真正回归舒适，为全家庭带来较优质的生活享受，这正是‘万和系’高端住宅理念的集中体现。” 远洋万和四季项目负责人表示。

在远洋地产21年发展历程中，先后为超过100000个家庭铸造高品质生活居所，包括北京*早高端住宅远洋•万和城、望京领头豪宅远洋•万和公馆的“万和系”产品，是远洋地产的高端产品线，代表了中国人居的较高标准。

作为远洋地产高端产品线“万和系”的近日力作，远洋•万和四季继承了“万和系”一直以来的高品质，同时更加重视全家人的生活感受，实现1所好房子真正应当做到的各个方面。

据介绍，远洋万和四季采取与远洋•万和公馆同源的ARTDECO建筑风格，通过高雅而历久弥新的全石材营建建筑立面，在周边产品选用涂料或面砖的配置上进行了跳脱性升级。其在户型设计上也极为用心，不但汲取了区域内所有项目的精华，更是在“万和系”精工细作产品经验上做了总结，更加舒适，其㎡全¬家庭住宅，主力140㎡三居配以34㎡超大主卧，无论是4.3米的客厅面宽还是3.1米层高，都是舒适的空间尺度，硬件标准超过区域其他住宅标准。

延续“万和系”一直以来的一等精装交房，远洋万和四季在生活细节上四平八稳：大到随机应变的储物墙，小到进门的钥匙槽均一1考虑，而空间的巧妙利用，也让走廊和角落充分发挥作用。

据项目负责人泄漏，远洋万和四季样板示范区将于今年5月份开放，首期产品预计8月正式开盘，售价6万元/平米上下。“在来广营二手房价高达4.8万元/平米的背景下，远洋•万和四季作为豪宅的价值优势和潜力凸显无疑。”一名业内人士分析称。

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