房地产利润水平到底几何反暴利能否抑高房价.鼓励

近期，国务院派出的八个楼市督查组赴各地进行督查。尽管全国楼市成交陷入低迷，但房价依旧保持高位。有消息称，中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委也正在研究商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

楼市严控下，房地产开发商使出浑身解数，频打优惠牌，在房价“降与不降”之间徘徊。反商品房“暴利”之声不绝于耳，房价“暴利”能否“止暴”？

中国房地产行业暴利状况如何？

到底房地产是否有暴利，相信答案是不言而喻。在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终名列前茅。“福布斯2005年中国富豪榜”上，前50人中有15人以房地产为主业或主业之一。

中国社科院2011《住房绿皮书》分析，众多企业集中投资房地产的一个重要原因就是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。

全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存说，现在房地产业的利润并没有像外界想象的那种暴利，目前房地产行业的平均利润率也就在15%-20%之间。此前有媒体报道，国际上房地产利润合理区间通常不超过5%。

而商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育表示，他几年前对北京地区房地产业利润率进行间接估算时发现，地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房销售利润率大概为 4.7%，投资收益率高达1 8.8%。近年来，房地产业这种高销售利润率、高投资收益率已是众所周知。

有助于建立节约型社会“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的。你们的身上也应该流着道德的血液。”温家宝总理今年2月与友交流时的一番话，引发社会共鸣。

中国房地产学会副会长陈国强接受人民采访时表示，各项目成本和利润情况不同，即便是相邻地块，定位不同，开发商投资成本也不一样。土地成本也许可比，但设计费、建设成本等环节差异很大，“暴利”界定还有难度。

多年来，尽管国家统计局、国土资源部、全国工商联等部门或者机构都调查过房价成本构成，但因为有的调查结果一直没有公布，已公布的不同部门的很多数据相差较多，因此，房价的真实成本对于公众来说始终是难解之谜，有关房地产行业是否存在暴利也因此众说纷纭。

“国家反对开发商谋取暴力是为老百姓着想，”一买房者则认为，“高房价便是开发商‘暴利’存在的最好证明。”

房地产业有暴利？地产商“叫屈”

就在公众责怨高房价缘由开发商“暴利”之时，开发商也开始为自己所背负的“暴利”“喊冤”。

万科董事局主席王石称没有高利润，万通地产董事局前主席冯仑早在2009年也曾公开表示，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%；华远集团董事长任志强也称，过去几年平均的行业利润率只有8%左右。任志强并在微博中回应，“可以让全社会公正的了解谁是暴利，别总被埋在欺骗之中。现在被垄断的是土地”。华润置地副总李光翌也在微博中叫屈“开发商怎都成了不法之徒？”

“在中国，小到日用品，大到汽车，惟独房地产价格‘不透明’，标价依据不清，大多仅公布平均价，起步价。至于一套房子应值多少钱，也只有开发商自己算得清。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉人民，“现在房地产市场不规范，随意性很大，甚至市场好时，一天一个价格。这样非常容易产生哄台价格，开发商随机谋暴利的行为。”

“住房定价过高就会被认为是暴利。” 中国社会科学院工业经济研究员曹建海接受人民采访时表示，“开发商的价格是不是定高了？只要超过正常的市场价格20%，就可以认为是暴利。”

体制扭曲导致暴利 开发商、政府都有

顾云昌表示，在目前房地产市场依然“供不应求”状况下，出台反暴利的规定就显得非常必要。

“反暴利有两种，一种是受益是国家的，一种是让利给百姓，不让房价过快上涨。只有卖不出去的房子，没有卖不出去的价格。如果严格征收土地增值税，会对抵制暴利起到一定作用。” 顾云昌告诉，房价越高，百姓越买不起，与其征增值税，不如把房价降下来，让利消费者。当前，对土地增值税进行清算是有利的，最终对平抑房价肯定能起到积极的作用。