二套房贷松动是真是假生存

张炜

二套房贷的执行，出现了很奇怪的现象，媒体指出各种漏洞及变相降低门槛，但监管部门却另有说法。

是否能够获得二套房贷的优惠，事关贷款人的利益。根据去年9月出台的房贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。12月，相关补充通知又明确，以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

然而，从近期媒体披露的情况看，二套房贷的执行出现了漏洞，有的银行对老客户比较关照，仍可获得首套房贷的优惠利率。在做法上，不同的银行不同。不过，上海银监局近日表示，上海各中资商业银行均制定了操作细则，并严格遵守第二套房贷款相关政策，经核实，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。

据称，监管部门定期向银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示，对个别个人住房贷款业务发展较快、风险暴露较多的银行，会采取双边会谈的形式予以风险预警，专门强调不能降低第二套房贷款的首付比例以及其他政策要求。今年以来，上海银监局安排了对几家商业银行个人住房贷款合规性的专项现场检查，以督促商业银行严格执行第二套房贷款政策。

二套房贷是否出现松动？银行与监管部门间是否玩起“猫抓老鼠”的游戏？其实，二套房贷的执行，一直在政策或关键说法上存在“脱节”。先是认定标准各有说法。有的银行以户为单位认定，但有的银行以个人为单位认定，而且采取后者做法的远多于前者。9月底的新政，一直到12月底“补充通知”出台，才明确以家庭为单位认定，等于严格要求了那些之前以个人为单位认定的银行。

可“补充通知”又留下一个争议的“尾巴”，人均住房面积低于当地平均水平，就可获得贷款优惠。到目前为止，上海没有公布统一的“人均住房面积”标准，不知道是“人均建筑面积”还是“人均居住面积”。两者间可能存在一定差异，若按上海统计局公布的数据，至2007年末，城镇居民人均住房建筑面积 2.2平方米，人均住房居住面积16.5平方米。再看杭州，引用的是该市房管局2007年发布的《杭州市城镇居民住房基本状况调查报告》，如果家庭人均居住面积超过24. 平方米，再贷款买房就算第二套了。

从二套房以何为单位认定，到“人均住房面积”标准之争，二套房贷的争议，其实与银行的利益有关。沪上有房地产中介人士透露，二套房贷的优惠标准，各行做法并不统一，有的银行下属支行间的做法也有差异。“按照‘灵活’的面积标准，有很多机会可以得到。”

二套房贷松动是真是假？其实，需要提醒银行的是，不要过于轻视目前的房贷业务风险。就各家银行重点发展的个人贷款业务而言，房贷是其中最主要的“重头戏”。再看个人房贷业务的不良率，若剔除骗贷形成的部分，不良率非常低，让银行真不愿意放缓房贷业务的发展步伐。可实际上，在目前的经济形势下，房贷业务的风险很可能暗中积累。高居不下的CPI升幅、高企的房价、暴跌的股市、依然存在的加息预期、增长相对滞缓的个人收入，这些因素联系起来，就让外界难免对国内银行的房贷业务揪心。

今年前两个月的房贷增量出现较大回落，尤其是2月份全国个人房贷增量为70.89亿元，比1月份的680多亿增量及去年同期的 00多亿增量，均有大幅下降。在房贷业务缩量的情况下，尤其要防止个别银行为了争抢业务而导致二套房贷政策“打折”。

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