科学城对周边房价的影响会是这些资源

科学城对周边房价的影响，会是这些...

最近，西永开盘挺多，据统计，有几个位置还可以的，性价比还行，卖的挺不错！开盘当天能卖90%！

甚么原因？

是科学城利好预期带动了销售？

还是楼盘的产品、营销策略走对了？

临近年关，供应量连续集中释放，楼盘之间竞争激烈，客户可选择性相当大，但仿佛市场看上去依然不缺少刚性的需求

看了一圈下来，我的总结：

楼盘本身质素的优劣和区域的受关注度，是决定其在当前市场下过得好不好的关键。

如果一个区域关注度不高，民间没有广泛讨论，那他基本就是凉的，只能找“地缘性”买家，也就是周边的刚性需求者。

而如果一个区域价值被反复解读，媒体和中介一起唱，那么这个区域就容易热起来，被全城关注。

为何北区房价贵？因为他吸全重庆的人啊！10年来，人人都在讨论北区如何如何好，把他的优势放大，并因此构成了舆论上的优势

就像当年的脑白金广告一样。当你去看望老家人不知道该买点什么礼物时，通常脑海就想到有两个老人每天在念“今年过年不收礼，收礼只收脑白金！”。

于是，这生意就成了！

对科学城，最近好多媒体在说，我也看好，就再讲讲吧。

// 1、科学城的实质价值 // 重庆西部，两山之间的槽谷，最近大热。媒体关于科学城对区域的影响已分析了很多很多。

今天说点实际的，我们假设科学城落地，会有何实质性的价值？

我分析了一下，大致会是这么几点：

（1）人口吸附力！

“得人材者得未来”已是决定一座城市或区域未来前途的核心要素。

我们看一张表

（由重庆吧统计）

这是重庆目前的人口格局。

重庆人口出现明显的净流出，尤其是区县，每年超过500万人外出，一部分来了主城，更大一部分去了外地。

主城9个区之间，分化也很明显。

2017年只有渝北和沙坪坝的人口净流入超过30万人（常住减户籍）；

而渝中、大渡口、巴南相对会弱一些，大渡口只有9万人，是主城区里“吸人”能力最差的区。

说这个甚么意思呢？

其一，沙区，因为教育资源集中外加有一定范围的制造业基础“吸人”能力不错，这在情理之中。但大学生一毕业就走，制造业也就是“代工”为主，这些是沙区的痛。

他这基础，原本可以干的更好。

其二，全部西部新城计划人口目标是150万。而如今按公然的说法，差不多超过60万人。距离目标相距甚远！

科学城，就成了最大抓手--吸引高端人材和把人留在沙区的关键！

西部新城，失去的几年，凭仗科学城有望追回来吗？

（来源于络）

（2）带来更多的关注

科学城这么大阵仗的计划，当具体方案出台时，可以想象，就像当年的脑白金，最少会疯狂一阵子。

一个高规格的计划，会给一个地区套上光环，就像当年的两江新区。

高关注还会让人的观念渐渐转变，重新去审视一下区域的价值。

（3）产业的“饼”

根据“今日沙坪坝”官方公众号报道，未来2年，沙坪坝会对传统产业进行数字化改造，新建3个智能工厂，10个数字化车间，15个数字化生产线，构成西永智能制造示范区；

至2020年，培养不低于20家核心企业，智能产业范围1000亿；

一样，2020年，初步建成科学城。

（英特尔中国创新中心落户西永）

许多人说大学城画了10多年的饼，到现在还是。而我说，科学城俨然就是那决定胜负的“1扳手”。

一扳手砸到位了，饼，自然就圆了。

西部新城欠他追随者们的交代也就兑现了。

（4）产业和人口会推动经济、商业、贸易活跃度和交通大升级

如果产业实现落地生根，有效产出。

那末就会带来效益、收入、人气、消费，衣食住行、艺术文化娱乐等等。

当人们有钱了，来的人多了，经济活跃，商业繁荣，交通畅达，穿过山脉，跨过山丘，传统成熟区的人，对重庆这最大的一块平坦的土地，趋之若鹜...

那些美女大学生们，毕了业，也就不单单一路向北了！

不管西永，大学城，还是西部新城，科学城，核心就在产业。

产业=留人=配套=区域繁荣

（5）更好的配套带来城市价值红利和财富的聚集！

这句话说的比较拗口。

逻辑是：一套房子因为其周边的配套项目增多，从而有了更多的附加价值，实现升值，这叫发展红利。

比如旁边过去很不方便，大家都不想来住，突然多了2条地铁，多了一个公园，一个商圈，这些配套，都会给这套房子加分。

那么科学城达到上述啰嗦的这些状态时，高效产出财富，持有财富的人，反过来因为这里的环境与条件，留了下来。促使区域繁华成熟。

这是良性的发展模式。

// 2、我们关心的楼市与房价 // （1）如果上述五点成立，那末房价会如何？

我想表达的意思是：当一个地区配套完善，交通方便，地势平坦，环境宜人，还有良好的工作机会，这里朝气蓬勃

我就问你，来还是不来？

人来的多了，房子就那些，涨还是不涨？

说直白了，就这么简单。

（2）观察楼盘的产品布局

就科学城大范围内的楼盘，目前主要以西永的新房为主，由于在过去2年，土地集中在西永周边供应。

这张图除了没能表达出融创重庆文旅城的雄伟以外，对西永周边的住宅分布，表达的很清楚。

（来源于络）

一个词形容，“百花齐放”。

排名不分前后，顺次聚集起了融创、龙湖、金科、恒大、国盛、旭辉、绿城、华润、中建。还有远洋、中南、新城等。

（3）特点

这些楼盘的特点比较明显。

除了融创重庆文旅城，基本是走高品质路线，龙湖开元、美的金科郡、万云府、桂玉九里，还有新的润西山。

都是以升级以后产品线做西永的盘，洋房、别墅、大平层。这些与过去西永的好城市光、首创光和城、西永9号、恒大优活城等纯刚需项目完全迭代升级

融创重庆文旅城项目，准确地说，不是一个楼盘，他走的是“大”的路线，由于他的规模实在是太大了，如此规模，其中很大一部分建的是未来科学城或叫西部新城的关键配套。

所以他其实是西面的“鬼牌”。

// 3、最大的“鬼牌” // 这个盘的成败，对于全部“西部槽谷”地带的西部新城突起，意义重大。

（1）融创重庆文旅城是科学城关键配套

融创过去大部分产品都是销售，以满足快周转对资金的利用度，但在这个项目，他有很多自持！

（意境图）

从他这几样自持类物业看，商业综合体、室外主题乐园、大型秀场、酒店群、酒吧街，范围庞大。

①商业综合体，核心是一条室内步行街，有休闲购物、美食餐饮、娱乐等业态。

最大的特点是引进了3个乐园

水乐园，具有双层飘流河、水上4D影院等游乐项目，采用恒温设计！一年四季都可以在里面玩！

海洋乐园，约2.8万方，是全球级别，档次、规模、创新都出类拔萃的海洋馆。

娱雪乐园，包括3大主题，10大冰雪游乐场，设有初学者滑道和低级滑道，常年温度保持在-5°，有意思！

②室外主题乐园，总占地约45公顷，总体量约9.36万㎡，从范围来说算是重庆空前、十分罕见以表达对亲人的心意。他同时希望大家在祭奠、缅怀先人时的主题乐园。包括情侣飞车、激流快艇、峡谷飘流、飞行影院、冲浪滑板、高空飞翔等项目。

还有一个冰舞剧场、有魔幻剧场、动物剧院和攀岩等。

③大型秀场，舞台秀找的世界著名大师弗兰克.德贡操刀设计，他创作过很多世界级的秀场，比如拉斯维加斯O秀、梦秀及澳门水舞间

④酒店群，是西南难得一见的岛式酒店群，总建筑约17.12万方。

⑤酒吧街，民国建筑形态风格，建成后将聚集世界知名酒吧20余家！

所以，这些配套哪里是一个楼盘的配套，而是整个西部新城的配套。满足科学城的生活、娱乐、休闲、运动等配套。

进而通过这些在重庆不常见的游乐娱乐设施，成为全部重庆人和“周边县区市”的“旅游度假目的地”。

几乎满足了“衣食住行，吃喝玩乐”里面除了“行”之外的所有需求。

你注意看融创重庆文旅城“生活、休闲、娱乐”的配套，实际上和科学城的“学、研、产”形成了互补的形态。

对科学城，“人”和“配套”是关键。

（2）时间

之所以叫“鬼牌”，是因为或多或少有不确定性。

不过这是废话，如果一点不确定性都没有，那必定就会很“贵”了

至于时间，按沙区的说法，在未来年，科学城初步成形。整个重庆文旅城也会构成一座文娱休闲的“城”。

而融创重庆文旅城里的住房，可以算是这么大规模商业文娱配套之外的附属品。

开发商卖住宅实现“回血”，购房者买住宅“跟投”融创重庆文旅城和科学城的价值红利。

（意境图）

回到开头，科学城如果完美的落地，变成一个强有力的“科技创新引领经济增长”的地区，与两江新区成为双核，带重庆走向辉煌。

其中的住宅也好，配套也好，就会迎来价值重估。

本文为商业评论

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