土地减值吞噬地产股业绩资源

高存货、高地价的副作用终于在房价下跌后的2008年上市公司业绩年报中显现出来。当初曾经殚精竭虑地拿地、扩张，带来的却是日后一个又一个财务报表上的计提减值。分析人士指出，2008年的房价下跌，导致久违的存货减值准备重现上市公司财务报表，而减值准备的计提会使得上市公司利润低于预期。

■本报 张媛媛 北京报道

2月24日，荣盛发展（002146）发布了2008年业绩年报。让人意外的是，作为河北廊坊的一家中小房企，荣盛发展竟然首开年报计提土地减值准备的“先河”：对南京一块地计提减值准备5655万元。

此前，万科早已经在2008年三季报中计提了5. 5亿元的存货减值准备(万科三季末存货为87 .76亿元)。而另有机构预计，万科、保利、招商、金地四家企业2008年计提的减值准备总额将达到1 .6亿，而这一数字已经超过了招商地产2007年的净利润。

久违的计提减值

在行业发展的高峰期，计提减值显得尤其陌生，而行业周期下行、泡沫被挤破后，那种年轻冲动的后遗症就立竿见影。

荣盛发展是于2007年12月，以7.1亿元价格拍得南京栖霞区仙《明星论坛报》消息林新区这块地的，面积为70872.6平方米。

年报中显示，荣盛根据《企业会计准则》规定，在参考周边楼盘在售价格，以及南京其他项目的建安成本等因素后综合考虑，对该地块计提减值准备5655.09万元，即计提比例为7.96％。这致使其业绩由原来预告增长50％～70％，减为仅增长 0％，该公司去年净利润 .7亿元，每股0.46元。

值得注意的是，在2007年下半年至2008年上半年那个疯狂的时代里，荣盛不只拿了这一个“倒霉”的地块，而土地贬值的也不只南京一个城市。据荣盛发展2008年三季报，截至9月底公司存货为50.82亿元，占总资产四分之三，其中至少有20亿也许会给你有启发：。元土地存量(位于蚌埠、廊坊、常州、沧州等地)是在这个时段购得。即便别的地块没有做减值准备却并不代表没有贬值。

“事实上，在会计计提中，存货减值带有较大的主观性，这就为调节利润创造了条件。” 国金证券分析师曹旭特表示。曹旭特是国内研究机构中最早关注土地计提准备的研究人员。

标普亚洲证券研究产品主管李国宜表示：“高价地块多集中于2007年所获土地，如果相关政策有所放松，使得土地开发时间可延后的话，未必会体现出亏损状态，但如果不做准备，对于上市企业来说会出现毛利率很低甚至亏损的状况。”

而此前，万科也在2008年三季报计提了减值准备。

2008年10月27日，万科发布公告显示，受计提5. 5亿元存货跌价准备影响，三季度净利润为2.15亿元，同比下降1 .4％。此次，万科共计提了五个项目，计提金额为5. 5亿元。本次计提影响本期税后净利润4.01亿元。万科也是首个开始在财报中计提存货跌价准备的开发商。

曹旭特预计，万科年报内需要继续计提压力不大，预计计提金额不超过1.95亿元，占2008年净利润4. ％。如果考虑三季报中已经计提的5. 5亿元，则合计减值准备占净利润的1 .5％。虽然招商、金地此前都没有进行过相关操作，但分析人士认为他们都有可能在年报中进行计提存货跌价准备。

高存货隐患埋伏笔

可以肯定的是，高存货是导致这一切的伏笔和根源。

国海证券地产行业分析师赵铎在采访中指出，通常上市公司存货占比越高，对业绩的负面影响越大。而从存货与总资产的比值看，地产公司的2007年报、去年中报以及三季报数据呈递增趋势，表明存货不仅绝对量在扩大，相对量也在增大。

统计显示，沪深股市有86家地产股去年三季末存货高达4015.2亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59％，即约1500亿元土地系2007年四季度以后买的高价地，如果计提5％就是75亿元，而2008年前三季86家地产股全部净利润也还不到200亿元，哪怕计提2～ 个百分点，也都不是小数。考虑到存货减值准备是在税前计提，计提还可减少税收支出，一定程度上缓解房地产公司资金紧张的状况。

而这一现象并不仅仅存在于地产行业中，据WIND资讯统计显示，截至三季度末，A股1602家上市公司存货总额达到19087.72亿元，较年初增加4780.8 亿元，增幅高达 .42％。其中，存货增加额最大的4个行业依次为房地产、钢铁、化工和建筑建材。

不过，对于地产行业，2007年疯狂拿地确实是产生计提减值准备的根源。据曹旭特分析，可能会产生减值准备计提的项目中，大多数是相应城市2007年名动一时的“地王”项目。如招商地产和九龙仓合作拿下的南京仙林地块，金地的番禺滨江路地块。

天相投顾地产行业研究员张旭明则表示，如果土地市场持续调整，过去两年高价拿地和拿地较多的上市公司，2008年年报中都将面临计提存货跌价准备的压力。而除了“被动”计提之外，不排除部分公司出于“粉饰”财报的原因而主动计提。

“上市公司计提减值准备并不能带来什么好处，动力并不强，而迫于市值管理压力和对房价判断可以存在的较高弹性，未必会严格计提减值准备，而按照保守假设推算，上市公司需计提减值准备数量会高于上述金额。”曹旭特表示。

安信证券分析师陶学明在接受采访时表示，高价地只占上市公司项目的一部分，上市公司计提减值准备只是个别地块，并不是普遍现象，而且有的上市公司会和政府协商修改规划或者改变容积率等方式降低开发成本。而且这种计提是一次性的，只会造成短期内的影响。

事实上，从当初万科在去年三季报中首先进行计提存货跌价准备开始，业内人士就开始反思2007年高价拿地的理性价值。彼时，万科执行副总裁肖莉也曾表示，在执行层面以高价获得了若干土地，公司在快速扩张的过程中，对于成本的管理、费用的控制也存在一些松懈。