业界普遍认为二套房贷未彻底松绑美食

⊙《法制周报》见习 罗帅/文

2008年12月17日，国务院常务会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。不仅对二手房交易的营业税征收年限标准的划定有所调整，被认为是压垮楼价虚高最有力武器，让房地产市场走入下行通道的二套房贷款政策也有了松动的迹象。

一时间，有关二套房松绑的讨论，迅速成为房地产业内最热门的话题。这些政策的出台是否意味着中央放松对“二套房”的限制？低迷的房地产市场是否能就此回暖？下一步中央还会不会出台更有力的措施刺激楼市消费？业内人士纷PR高的站的。呵呵纷表达了自己的观点。

二套房政策能否就此松绑，业内观点并不统一，但这些措施的出台对扭转楼市的悲观预期的作用却是毋庸置疑的。业内普遍认为，与降息对楼市的刺激相比，新政对楼市成交量的促进作用将更加明显。但房地产市场彻底回暖，还需开发商在价格上作出更多让步。

中央出台楼市新政

2008年12月17日，国务院常务会议通过了进一步鼓励普通商品房住房消费的措施。

对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，可以比照首次贷款购买普通自住房的居民，享受房贷利率的优惠政策。

在二手房交易方面，对现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

二套房贷松动、营业税减免征收、提供房地产并购重组金融服务等市场期待已久的政策赫然在列，而 年解决990万户低收入和棚户区居民住房、允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设、加大部分开发项目的信贷支持，以及取消城市房地产税等超出市场预期的政策也同步推出。

二套房贷政策被认为是去年9月27日新政中作用最大的政策手段，这一政策对投资型和改善型住房的需求抑制很大，甚至有媒体说二套房贷的限制是压垮房价虚高的最后一根稻草。包括潘石屹在内的几大著名开发商都曾呼吁尽快松绑二套房贷款。

二套房贷将彻底松绑？

已经通过贷款购买第一套住房，但人均面积低于当地平均水平的再贷款买房，不但不需要多付利息，还能享受首次购房的利率优惠。(法制周报:07 )这是否意味着开发商期待的二套房贷政策松绑的愿望成真了？

著名品牌策划人陈真诚在接受《法制周报》采访时，对这一说法表示了否定。在他看来，新政只是鼓励改善型自住房消费，加大保障性住房建设汽车之家站日UV 570万力度的要求，也就意味着政府更强调住房保障政策的落实和执行，投资和投机型住房将受到更严厉的打击。而新政的出台使得后续可以出台的政策空间受到进一步压缩，减少了人们对未来政策的预期，在刺激需求量的同时将加速房价下行。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也撰文称，中央此次新政力度非常有限，实质性救市措施太少，众望所归的二套房贷政策仍然没有放开，让人感到非常遗撼。

在长沙从事多年房地产营销的职业经理人罗晓标则认为，从这次政府调控的力度来看，迈出了调控的实质性一步，算是对二套房贷有所松动，但并没有从根本上解决问题。历年的人均居住面积，不同部门认定的各有不同，以人均居住面积作为区别改善型住房和投资型住房的标准，在实施中可能存在难点。

将出现短期回暖行情

在住房消费持续走低的大背景下，又一轮新政的出台能否刺激潜在的购买需求从而回暖楼市呢？业内普遍认为，此次对政策的调整，对扭转楼市的悲观情绪，刺激住房消费需求的作用肯定比降息要明显很多。年底前，楼市的成交量将有一定程度的回升，出现一波短暂的回暖行情。但楼市想要就此回暖，还需开发商在价格上做出更多的让步。

业内人士王强（化名）认为，刚性需求在熊市时往往会持币观望，房地产市场真正有购买力的还是那些已经有房的人，在利好政策的不断刺激下，投资型需求可能会借这个机会抄底。他认为这些政策的出台，对广东等前阶段降价明显，房价已逐渐回调到理性位置的省市而言，是楼市回暖的好机会，但对一些降价幅度不明显的城市，影响较为有限。

罗晓标则对《法制周报》表示，此次政策的出台对于开发商来说有一定的影响，但不会太大，土地和金融政策还需要进一步的细则出台。(法制周报:07 )从消费者的角度来说，虽然新政一定程度上激发了市场活力，但金融危机的现实存在和消费信心的严重不足，短期成交量回升之后的中长期走势还是难以乐观。而现在房地产市场存量已经远远超出了底线，消耗这一批房源都成问题，政策的出台不可能导致房价的新一轮上涨。

另一方面，陈真诚认为，新政对营业税的调整是鼓励二手房流通的重要举措。税费负担的降低，对于那些已经买了房子又符合条件购买改善型住房的家庭，如果再买一套房子的钱不够，则可以卖出再买，消耗市场上的存货量。而同时又鼓励了部分买不起新房的消费者购买二手旧房，从而刺激消费。

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