地产销售回落投资分化荐9股公开

地产：销售回落投资分化 荐9股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

2017年月地产板块主营业务收入同比增长0.6%，较月下降2. 个百分点；板块净利润同比增长 1%，较月上升2.8个百分点。利润率方面板块整体毛利率为 1.6%，较去年同期上升2.2个百分点；板块净利率为11.1%，较去年同期增长2.5个百分点。截至2017年9月，板块资产负债率79. %，较6月末上升0.8个百分点；板块净负债率11 . %，较6月末上升7.8个百分点。现金流方面，2017年月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升10.5%，较月下落4.5个百分点；板块购买商品及劳务的现金流出累计同比上升 9.1%，较月上升1.8个百分点。

销售和收入方面，遭到房地产调控政策和高基数影响，销售和收入增速呈逐季收窄的趋势，17年前9月板块销售现金流入和结转收入增速分别为10.5%和0.6%，分别较上季度收窄2. 个百分点和4.5个百分点，其中三线房企的现金流入收窄幅度最大，而一线房企的收入收窄幅度最大。另一方面，统计局数据显示月全国房地产销售同比增长14.6%，9月单月增速首次转负，三四线房企成交亦开始回落。

盈利水平方面，房企盈利能力延续回升趋势，由于主流房企本期结转的资源主要为2014下半年至2015年的行业周期底部回升的拿地项目，投资回报率较高：板块前9月毛利率和净利率分别为 1.6%和11.1%，分别较上季度回升2.2和2.5个百分点。遭到项目利润率回升和项目权益比例的企稳，板块前9月净利润同比增长 0.6%，较上季度回升2.8个百分点，明显好于收入端表现。

负债水平方面，17年9月房企负债率再创近年新高，截至2017年9月，板块资产负债率79. %，较6月末上升0.8个百分点；板块净负债率11 . %，较6月末上升7.8个百分点。其中，二线房企的净负债率和投资现金流出扩大幅度最大，主要由于近些年二线房企规模扩张较为激进所致。另一方面，前9月板块投资现金流出累计同比上升 9.1%，较月上升1.8个百分点，其中一线房企扩大幅度最大，而三线房企则逐季收窄，显示行业集中继续提升。

展望未来，我们认为房地产企业收入端增速已逐季收窄，盈利增速仍主要依托利润率回升支撑，但随着2015年下半年土地市场逐渐活跃，预计行业利润空间或再度收窄，未来结算利润率水平也将见顶回落。另一方面，房地产企业间持续分化，1二线房企销售增速和投资力度均大幅高于三线房企；同时随着行业信贷收紧，未来范围房企的优势将更加明显，行业集中度或再度提升。

我们认为近期在宏观经济见顶信号逐渐显现的背景下，行业政策边际宽松的拐点或最早于年末来临，我们对四季度保持谨慎乐观的判断，维持板块中立评级，配臵机会将逐渐显现，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、金地集团；2）区域主题：华夏幸福、首开股份、招商蛇口； ）REITs受益题材：嘉宝团体、金融街、世茂股分等。