苏晶开发商还在消化库存

苏晶：安邦集团研究总部分析师

"房地产市场的成交量突然之间开始猛增，这显得很突兀。"安邦集团研究总部分析而出线形势也相当艰难。在广州师苏晶对近期房产市场的"小阳春"现象表现出了担忧，因为"从各个因素中去寻找都看不出支撑成交量回升的力量"。

房地产市场的这波"小阳春"在苏晶看来是中期性正常调整中的一波小浪，很难做出是已经见底的判断。她认为房地产市场至少要在今年年底的时候才可能出现复苏的苗头，而真正转折性的拐点的到来恐怕要等到2010年。"未来房地产市场的成交量会逐步上升，但房价会逐步下调。"

真实的成交量难以判断

苏晶认为从综合因素分析，消费者的信心、宏观经济基本面以及土地市场情况，"都还在低迷的状态之中"，是政策利好启动了刚性的需求。

现在的现状是，开发商对后市充满悲观的预期，他们没有兴趣继续拿地扩张；消费者依旧在等待观望，房产价格也仍然在下降通道中行走。此次成交量的回升，二手房市场刚性需求的释放所带来的成交量占据了大部分份额。"整个房地产市场还处于消化库存阶段，开发商能做的是减缓开发的力度"。数据显示，3月份已公布年报的40家房地产企业，存货量同比上升了38.58%。

尽管当前不少的外资机构在大力地唱多中国的房地产市场，认为此次楼市的复苏并非是短期的回暖，而是实质性的需求启动。但苏晶通过日常的调研得出的结论是，房地产商都觉得市场的调整远远没有到位，自己要裹着被子过冬；大部分消费者，即使是有购房需求的消费者，真正动手买房的也比较少。"从年初到现在真实的成交量到底有多少，谁也不敢明确地做出判断。"

苏晶表示，不排除一些不规范的开发商利用身边的亲戚朋友等关系，把成交量虚假提升上去，以此来忽悠消费者，"让消费者觉得现在房地产市场比较热闹。"

苏晶对房地产后市的判断是，虽然成交量提升了，但是房价后续还是处于下降的通道中。"因为只有房价下降了才能释放更多的需求，换取更多的成交量。"除去价格的支撑外，房产成交量的回升也需要政策利好的支持。

看好房地产市场大趋势

苏晶认为，房地产市场在经济增长中占据着极为重要的位置，"只有房地产市场见底了，才能判断宏观经济是否见底。"

房地产但根据装备的品质与等级市场是整个宏观经济的领军性行业，"在未来的几年时间中，应该讲房地产市场大趋势还是被看好的。"目前的这波调整，放在长远来看属于正常的波动，"未来它带给宏观经济发展的压力会越来越小。"

苏晶认为，在股市近期的这轮反弹中，房地产股当仁不让地充当领涨板块也是可以理解的。近期房地产板块走势强劲，源自于市场对未来前景看好的预期。但是，房地产市场的这波回暖能否成为趋势性好转的开始，还需要再观察一段时间。

苏晶称，在今年下半年甚至年底的时候才能做出判断，2010年可能会出现明确的拐点。