国信证券房地产投资有远虑无近忧牛

国信证券：房地产投资有远虑 无近忧 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

中国经济：

1月70大中城市房屋价格增速放缓。其中新建商品住宅价格下降的城市6个，持平2个，上涨62个。二手住宅价格下降的城市13个，持平9个，上涨48个。一线城市新房价格环比上涨0.52%，二手房价格环比上涨0.45%，增速仍高于二线和三线城市，但放缓势头已经显现（图1和图2）。这可能是由于在资金成本压力下，银行提高按揭贷款利率，减少按揭贷款投放，房屋需求端受到遏制所致。

二、三线城市普遍存在的去库存压力，以及不断恶化的融资环境，会令全年房地产投资增速出现下滑。近日杭州出现新房降价销售，激起了一系列的连锁反映，甚至引发了房地产市场拐点临近的悲观预言。我们认为，一线城市和非一线城市的供求格局不同，大开放商和中小开放商的融资压力各异，这是当前我国房地产市场的基本生态。杭州之所以出现新房降价销售，主要因为当地房屋库存较高，以及在融资渠道收紧下，中小开发商面临较大的资金压力，迫切需要通过降价销售回笼资金。事实上，大开发商融资压力并不高，也没有动力去降价促销。今年1月，一线城市拿地热情不减，也表明不同开发商资金压力出现分化。因此，杭州新房降价销售更多是一种局部现象，短期内也不会蔓延成降价潮（1月70大中城市房屋价格走势也佐证了这一点）。不过，房价是一回事，房地产投资则是另一回事。正如我们在年度策略报告中指出的，二、三线城市的去库压力、房地产相关贷款的收缩和调整，以及去年较高的基数，会令2014年的房地产投资大概率出现下滑。

效果上面也非常的出色....【查看详情】 但有远虑，未必就有近忧。我们认为，至少1季度房地产投资还不会过快下滑。主要原因在于，去年4季度房屋新开工数据表现不错。这意味着今年1季度的房地产开发投资会有相对平稳的表现。我们注意到，在房地产资金来源中，占比最高的前三项是自筹资金、定金及预售款以及个人按揭贷款（图3），对当前融资环境相对敏感的银行贷款占比仅为14%，去年投资资金来源中增速最快的非银行金融机构贷款占比仅为2.1%（高增速显然与表外融资迅猛扩张，向房地产领域“曲线输血”有关）。因此，诸如兴业银行停办的房地产夹层融资业务等，由于在房地产投资资金来源中占比极小，对房地产投资不会产生显著影响。倒是去年4季度房地产销售表现低迷（图4），会抑制房地产投资资金来源，给未来房地产投资带来下行压力。但相比房屋新开工，房地产销售对房地产投资影响的滞后期要更长，这一滞后影响可能要到今年2季度或更后才会充分体现出来。

兴业银行昨日发布澄清公告称，该行将在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂停办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。除了房地产夹层融资业务是实实在在停办外，其他房地产相关业务只是暂停观望重整一段时日，要说房地产相关贷款就会全面急剧收缩未免有点夸大其词。从公告中也可看出，这是短期个体行为，暂时看不到其他商业银行跟进的迹象。

要密切关注的是，银行对房地产的谨慎评估可能是共享的，房贷政策调整对公众预期的冲击可能是非线性的。且利率市场化下银行追求高收益率的行为，可能会对按揭贷款造成冲击和挤出，对未来房地产投资资金来源形成进一步压制。毫不夸张地说，房地产投资不仅可能是今年中国经济下行的最大风险，而且可能是引发经济金融格局深刻调整的最大变数。