房地产钱景不容乐观经营性现金流大降生存

根据统计，截至8月15日，100多家房地产公司中有4 家公司披露半年报。统计显示，4 家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189％；筹资活动产生的现金流净额总计为2 5亿元，去年同期为154亿元，同比增加5 .6％。缺钱,已成为房地产公司的普遍现象。

经营性现金不足

根据WIND统计，4 家上市公司上半年经营活动产生的现金流入为688亿元，同比增长29. 2％；同期经营活动现金流出为877亿元，同比增长46.66％。因此，整体经营活动产生的现金流净额从去年同期的-65亿元,进一步下降至-188亿元，下降幅度达到189％。

西南证券分析师周到表示，前些年由于房地产业火暴，许多企业大力圈地，占用了大量资金，而随着国家调控效果的显现，房屋销售目前比较低迷，现金回笼放慢，因此房企出现了普遍的现金短缺，在财务报表上表现出来就是现金流快速下降甚至出现负数。

中原证券魏博表示，现金流较低甚至为负对一个成长性行业或企业来讲并不是一个大的问题，因为处于成长状态的企业扩张性明显，因此经营流入的资金通常会以扩大再生产的形式再流出，因此只要其现金流保持一个相对稳定状态就没有大的问题。但如果突然下降，就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。对房地产企业来说，今年上半年经营性现金流突然下降，主要是销售方面出现了较大问题。

事实上，今年以来房屋价格虽然没有明显下降，但消费者观望气氛浓厚，许多城市成交量下降达 0％-50％，这对房地产公司来说影响巨大，这正是房企现金流快速下降的主要原因。房子不能及时销售，而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出，因此在销售下降的情况下，房企现金流不可避免地出现下降。

资金短缺还将持续

房地产公司若不能通过经营获得足够的现金流入，就只能通过融资来维持项目的正常进行。从半年报看，上述4 家公司上半年筹资活动现金流净额为2 5亿元，同比去年的154亿元，增长52.6％。

虽然增长比例不算小，但由于房地产项目属于资金密集型，一个楼盘往往就是数亿元甚至十几亿。以万科为例，上半年经营活动现金流出就达到250亿元。因此，对4 家公司来讲，区区2 5亿元的筹资额可谓微不足道。

中信证券段海瑞表示，上半年通过增发或配股等手段获得资金的情况较少，部分公司通过发行债券融得一些资金，如北辰实业募集了17亿元，金地集团12亿元等。但这毕竟是少数，目前看大部分企业只能通过借款来获得一些现金，维持项目运行。

统计表明，上半年房地产类上市公司通过借款获得资金555亿元，同比增加了46.8％。

不过，借款尽管可以解燃眉之急，但毕竟不是最好的办法，一则是数量通常有限，多则上亿，少则几千万，对房地产项目来说是杯水车薪；二则借款利息较高，公司财务负担加重。数据显示，上述4 家上市公司上半年财务费用超过10亿元，同比增长58％。当然能借到款也并不容易，大多都是关联公司之间相互调剂。重要的是，一个房地产项目从开工到竣工需要二、三年的时间，这期间需要持续的资金投入。所以，对房地产公司来讲，资金短缺之痛还将持续一段时间。

魏博认为，在房市持续低迷的情况下，预计许多房地产公司会对原先的计划进行一些调整，以实现开工与销售面积的相对匹配，这样企业经营以及现金流才能回到正常状态。

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