中国当前的最大危机地漏

中国当前的最大危机，不是中美贸易更不是就业汇率，而是在没找到土地财政替代工具前的铤而走险！

中国当前的最大危机，不是中美贸易更不是就业汇率，而是在没找到土地财政替代工具前的铤而走险！

来源：美房投资俱乐部 发布时间：

猪肉涨价了，蔬菜涨价了，下一个涨价的会是谁？

当房租飞涨引发国内所有舆论工具齐声讨伐房租推手，中介背锅，资本背锅，贷款公司又成了风口浪尖！

在一浪超过1浪的声讨声中，只有苏醒的人材能明白这一系列的涨价潮背后真正的推手就是货币政策，所有背上锅的各种推手其实都是在为真正的带头大哥背锅。

当全国人民乃至全世界人民都在惊讶中国奇异的高速发展速度的时候，还有另一个奇异也让众多经济学家大跌眼镜，那就是中国超过GDP两倍的货币发行量跑到哪里去了。

而这个奇异带来的另一个奇异就是中国超发了这么多的货币为何没有带来物价的上涨，这类平稳物价乃至说是低物价给中国的出口带来巨大的优势，直接让美国人觉得亏大了，终究在特朗普执政时爆发了中美贸易争端。

于是，全球有两个奇迹让各路经济学家一直看不懂，一个是美国股市，一个是中国楼市。这两个奇迹谁先破裂就是经济学里的歌德巴赫猜想。

在这两个奇迹的支撑下，六个苹果市值相当全中国股市，三个上海房产总值相当于全美国。

就连美国总统特朗普在中美贸易激战正酣时，叫嚣美国股市继续上涨而中国股市在暴跌，所以美国人赢了。

在美国总统洋洋得意的同一天，大洋彼岸的中国中央政治局召开了会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议出人意料的提出了“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”和“让房价回归到合理水平”的模糊用词，取消过快两个字就是完全相反的结果，也就是说，本次政治局会议认为绝不能容忍房价上涨，哪怕缓慢上涨也不行，对应的含义就是房价只能下跌，促使房价下跌成为了本次政治局的军令剑。

所有人都知道，中国房价里面最少60%是土地成本，于是立下了“坚决遏制房价上涨”的军令状，显然就是放弃土地财政。

从这一天开始，全国各地土地流拍成为常态随后，偶尔成交的也是几乎底价成交。

而楼市的调控令更是史上最密集发布，不唯一常规武器限购令限贷令，还有新式武器限售令限离令限公司令。

在各种密集调控下，房价终究低下了头，让领导的军令状出师大捷，但是没有想到的是房租一飞冲天，于是舆论认为调控房租比调控房价更重要，因为房租比房价更是民生。于是“坚决遏制房租上涨”全面取代“坚决遏制房价上涨”。房租救了房价。

更让领导没想到的是房租上涨刚刚还在约谈的时候，肉蛋菜接过了领涨的大旗，中国物价全面决堤的风险已来临。

为什么房价1下降，民生物资价格就会上涨？为何1放弃土地财政货币就像洪水猛兽扑面扑来？

放弃了土地财政，中国就能科技腾飞吗？在科技腾飞还八字没一撇的时候，就贸然放弃土地财政，这是否是在赌国运？

在物价飞涨的风险苗头刚刚燃烧的时候，理性看待土地财政，用理智代替赌气，能够理智看待土地财政就是管理层的高屋建瓴。

为什么土地财政这么神奇？就要先了解土地跟城市的关系。

我反复强调，土地就是城市用未来预期提早兑现收益的融资工具。土地财政的本质就是城镇化进程时城市管理者用未来城市蓝图换取现在资金投入的信誉模式。土地就是城市的原始股，土地最终生产出来房子，房产就是城市的流通股，流通股不能流通了，原始股还会有人认购吗！

城市就是提供公共服务的空间，而公共服务能带动房地产的价格，这就为城市的建设提供了机会，于是开发商就应运而生。开发商购买土地，而土地这个时候还只是一张图纸，政府会把未来计划画在图纸上，放在股市上我们就叫做讲故事。正是由于看到后面的故事很精彩，开发商于是购买了土地，这个时候土地就是城市的原始股，政府用出售土地的钱就可以去做公共服务的建造，开发商在这块土地上盖房子出售给购房者，等房子周边的公共服务都落地了，房子就开始升值，这升值的部分就是我们说的投资收益。这些可以上市流通的房产就具有了流通性，通常我们就叫做二手房。

而我提出的房地产理论的基础就是房子的价值就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和，就是这个道理。

所以，城市化的核心就是土地财政，就是通过出售土地来取得资金做城市建设。当新的土地继续出售获得资金再去增加公共服务的时候，就相当于股市里的增发，目的就是为了提高城市的公共服务的水平应对城市人口的不断扩大。

土地财政也有问题，不是给土地财政辩解说土地财政就是万能的，最大的问题就是容易在金融上出问题，由于土地变成股票市场了，股票市场所有的风险也会在土地市场上显现。

第一个问题就是不动产在这种模式下一定会是投资品，大家老说房子是自住的，是一种刚需，但在土地财政的模式下，买房子一定是冲着投资的收益去，包括刚需的这些人。比如北京自住商品房住的房价只是市场价的70%，但很多人都放弃了，由于自住商品房的规则是五年内不能转让，5年后房子只能卖给政府，并且收益大部分归政府。

第二个问题就是加大了贫富差距，中国的人群就是有财产和没有财产两类人，单论工资带来的贫富差距其实没那末大，真正的差距是有没有财产，有房子的人和没房子的人，十年前和十年后差的很远。所以在我的眼里，富人跟穷人的差别不是有没有钱，而是有没有房。

第三个问题是土地财政有可能导致金融风险。2012年，中国土地出让金为2.69万亿元，但土地抵押贷款总额为5.95万亿元。土地财政的资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效力，灌溉更多的农田。但是，如果水库的范围过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变成一项负资产。

在现在的情况下，如何改进土地财政？主要是分存量和增量来分别进行操作。一句话，存量逐步过渡到财产税，增量还是走原来的路，这个效力高还好用。未来，我们不是完全在现在的土地财政一条路走到黑，而是要通过设计良好的、覆盖面广的保障房体系让老百姓可以有条件地拥有资产。固然，最为重要的是要推动人的城市化，从以前对厂商补贴土地到以后补贴劳动力，解决公共产品消费者的身份困难，保障房采取先租后售的模式，减少人口活动，帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造条件。土地财政在城市化不同的阶段有不同的作用：在过去，地方政府通过土地财政进行了招商引资，启动了工业化；现在通过土地财政兴修了基础设施，启动了城市化；未来，我们还要依赖土地财政来补贴劳力，启动人的现代化。房产税就在这个时候成为可能，但房产税的前提就是永久产权，而现在中国普遍采取的是七十年产权，这样就顺理成章的在7十年到期后自动让土地出让金改成房产税苏兹达利采娃同时强调说，这样既能解决七十年房产到期的问题，也解决了土地财政的转型问题。

随着城市化的推动，土地财政是否可以延续？现在，很多人认为中国城市化是取得了很大的成功，但很难持续下去，这么多老百姓上访，说明现在的征地已干不下去了。其实，其他的国家在城市化的这个阶段统统都是如此，就是有的国家扛过去了，有的国家没有扛过去。所以我想，每一个城市发展到这一个阶段，我的个人判断，中国现在城镇化已到这个槛上了，行百里，半九十，现在是最困难的阶段，跨过这个槛，一望无际。

在城市化完成后，我们是否还需要土地财政？要回答这个问题，我们就要来看下深圳，深圳的地在十年前就卖光了，深圳税收收入占到深圳政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。虽然没有了土地财政，但深圳现在也没有垮掉，这个城市的税收照样在全国名列前茅。事实上，由于已完成了原始资本积累，道路桥梁等已修睦了，修睦了还融甚么资，那时没有土地财政就是很正常的事情。所以，我们现在一直操心说土地财政会把以后的政府整死，其实等到原始资本积累完成了，这个是不治自愈的病，不用过分耽忧。

最后，再次强调下我的观点，近代以来，中国一直在模仿、在追逐，尽管中国的城市化进步这么快是因为学了香港土地制度，但土地财政在这么大的范围、这么长的时间、获得这么好的效果是史无前例的。事实上，对每个国家不同的发展阶段而言，没有哪个固定的模式是十全十美的，即便是税收财政，国外就曾经历了无数次金融危机，人家都没有放弃税收财政，而中国土地财政才试三十年都不到，好好的却就要放弃。我们要明白，制度自然有它的潜力和成长，有一些是需要去完善的，而不是简单的抛弃。

在中国当前城镇化率只有百分之五十几的条件下，就贸然放弃土地财政，当大量农村人口涌进城市的时候，城市没有资金去为这些新进来的人提供足够的资源，那末就会出现房租和物价的大涨，甚至出现治安问题或社会的动荡，那个时候我们再去重新拿出来土地财政去解决这些问题，那就会鞭长莫及了！

现在，我已预料到的房租和物价大涨已来到，刚刚又发生了滴滴顺风车的社会治安案件，这些在我们不断埋怨表面因素的时候，是否到了好好考虑深层次的内在缘由的时候了。

责编｜秀鑫

校对｜甘雨

部分图片来源络

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