房地产债或存局部风险.鼓励

最近，房地产公司债屡遭市场资金抛盘，由此引发投资者对房地产债信用风险要大暴发的担忧。机构分析人士则表示，目前来看，大部分房地产债发行人资产负债表的短期流动性仍维持良好，大面积发生信用风险的可能性较小。但是，在整体房地产行业风险不大的情况下，仍需要从财务上分辨和关注部分潜在风险较大的房地产债。

房地产公司债遭遇抛盘

近日，沪深公司债指数继续平稳上行，涨幅收窄，盘中整体成交仍属于低迷状态，部分公司债，尤其是民营房地产公司债遭遇抛盘。

市场人士注意到，09富力债、09复地债等个券虽属于发行主体中资质较好的民营房地产公司，但由于资金紧张局面影响，加之房地产新政导致其中长期现金流预期下降，近日由卖盘带动成交量放大。另外，近几个交易日来，盘中成交冷清，买卖盘稀少，市场静待资金面恢复再伺机而动的情绪浓重，连08长兴债、09哈城投等高折算率、高收益的城投债也成交寥寥。

“市场整体成交冷清，追逐高流动性品种，抛出风险增大的房地产公司债，配置一般公司债的趋势表明资金谨慎观望、避险意图明显。”中国国债协会分析师唐虎表示。

中金公司有关研究报告称，房地产债中期有隐忧。如果房地产行业的调整持续2至 年，由于许多债券的回售日集中在2011年至2012年，违约的风险就会上升。

报告分析表示，房地产行业投机级发行人2010年一季度均加大了资本支出，大部分经营活动现金流从2009年的正值重新转为负值，意味着信用有恶化的趋势。同时银监会、证监会都在进一步收紧房地产企业的多项融资渠道，可能会对预售账款实施专款专用，这对于货币资金较少、同时在建项目较多的开发商资金链将产生较大影响。

资金压力总体可控

如果关键字的出现过于频繁兴业证券的研究报告称，房地产新政出来后，市场对房地产公司债的信用风险问题再度关注起来。目前房地产股票已经领先房价做出了反应。而对房地产公司债来说，如果市场重复2007年那样的情形：随着政策严格调控，房地产成交量快速下滑，房地产债市场信用风险是否快速到来？

据分析，未来房地产企业的资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化，从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，而有关机构倾向于2010年前三季度内行业风险不会马上体现。

中信证券认为，成交量决定了房地产公司的现金流入，新开工和新增土地储备决定了房地产公司的现金损耗，两者的变化趋势如果持续呈现剪刀差，迟早会消耗掉充裕的现金，从这个角度来看，房地产成交量下滑持续的时间和房价下跌幅度很大程度上决定了行业风险。此外，信贷政策也会直接影响到房地产公司的资金来源和购房者的需求，从而对公司的现金流量表带来影响。

回顾2007年政策连续调控后的影响，可以看到当时从销量增速下滑、新开工面积增速上升到房地产企业显现资金链压力大约有6至9个月的时间，尤其是2008年面临整体经济环境下滑的恶劣环境。而目前房地产企业的资产负债表明显好于当时，经济现在也还谈不上二次探底，本轮房地产政策调控的主要对象是过快上涨的房价，即房地产商的利润空间可能受到挤压，一旦房价调控到位，刚性需求释放改善成交量萎缩的情况，房地产企业的资金压力就相对可控。

“总体上看，货币资金/短期债务明显高于2008年，偿债保证倍数均高于1.5倍，一年内出现违约事件的可能性并不高。”中信证券有关分析师表示。

注意资金链风险较大的公司

海通证券表示，从成交量的变化来看，未来数月成交量萎缩已是大概率事件，一种情况是随着下半年供给的增加，房价调整较快，成交量短期萎缩后再度起来，那么房地产企业手里的资金问题不大；另一种情况是房价调整很慢，成交量低迷时间较长(如持续半年以上)，那么房地产企业的资金链压力可能又会进一步显现。

“当然，在整体房地产行业风险不大的情况下，我们仍需要首先关注部分潜在风险更大的公司会不会成为短板。”海通证券有关分析师表示。

分析师认为，以往资金链压力较大的一些房地产上市公司有几个共同的特点：现金比例低、短期负债比例高、存货比例高、融资渠道比较单一，为了完成全年的新开工计划，如果融资渠道受限、销售目标完不成，则资金链压力逐步体现。从这个角度来看，未来房地产企业的资金压力取决于持有的现金、融资能力、新开工情况等因素。

分析师进一步认为，新开工情况一方面和公司的土地储备有关，另一方面也和去库存有关。去年去库存力度强的公司，在一季度市场销量明显回升的情况下，也必然加大新开工的力度，相反去库存力度低的公司在一季度的新开工压力小，现金损耗反而并不大。

当前二线城市受影响小于一线城市，那些二三线城市业务比例较高的公司并不用特别担心。综合来看，市场更关注的还是那些2007年前土地储备比例高或由于补库存等因素主动加大开工，而现金储备不是很好、融资能力相对较差的民营上市公司。