新黑马弘阳深挖旭辉泰禾等大高管后赴港.蹭飞

新黑马？弘阳深挖旭辉、泰禾等10大高管后赴港IPO

导 读

联手打击千亿范围赛，新成员弘阳登场。

地产壹线 吴波 发自上海

作为一家鲜为外界关注的房企，弘阳及其创始人曾焕沙并没有更多独特的故事。

在第三方机构克而瑞的榜单上，弘阳2017年销售额仅为178亿，排在第95位。营收记录中，较高的一年也仅达到87.76亿。

从旭辉、新城乃至泰禾等高成长性房企中挖来十名高管、4月4日向港交所提交招股书，随着近期一些动作的密集展开，这家百亿级别的江苏房企，却意外走“红”。

弘阳起家并不晚，但范围扩大力度明显不强。海南航空兵曾焕沙退伍后，涉足瓷砖等建材批发生意，先后创办海口龙华商行、海口沙龙实业有限公司。期间虽积累一定资本，但受海南市场限制，1995年他*500万转战南京。次年，和4名同乡股东在南京长江大桥北堡附近建成1座占地110亩的“红太阳装潢城”。

而弘阳地产的前身，是4年后成立的南京红太阳。头个住宅项目朝阳华庭，实际上于2003年才开始销售。

以南京作为大本营的弘阳，布局城市集中于江苏及安徽。截至2017年12月31日，江苏布局9个城市，安徽4个城市。总计土储总建面为616.87万平，包括可销售和可租赁竣工物业63.63万平、开发中物业340.6万平和持作未来开发物业212.63万平；3者分别占总土储的10.3%、55.2%和的34.5%。

其中南京土储占27.3%；苏州、无锡、常州共43.4%；剩余则散布在泰兴、句容、南通、扬州、镇江、合肥、亳州、滁州、马鞍山等。

2017年，更多中小型房企，加入冲“千亿”阵营。弘阳便是其中之一。去年年中高管工作会议上，弘阳梳理了业务结构，成立地产、商业、物业3大业务团体，并确立3年战略目标——2020年地产实现“千亿规模”，商业完成“百店计划”。

若2017年喊出“千亿”战略打破了心理防线，走出江苏及安徽则打破了地理边界。弘阳正试图拓宽自己的地产江湖。

招股书表露的具体细节是，弘阳将实施「1+3+X」（即长三角，华中、华南、西南和其他地区）全国化布局。计划在武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等节点型城市设立附属公司。

今年已经成立武汉、重庆附属公司，并已经通过招拍挂及收购方式获得土地。除了武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等节点性城市，长三角区域内具有发展潜力的三四线城市也在核心布局范围内。

未登陆资本市场，弘阳融资渠道很是有限，主要依赖银行贷款和信托。2015年至2017年，其资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，其借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。其中2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元；信托及其他融资占比19.9%。

贷款利率较低为7.5%，较高达9.1%。上述三个时间维度内，弘阳平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。

融资本钱虽高，但弘阳毛利率水平并未因此拉低。往前回溯3年内，这1数字分别为41.9%、29.1%、40.6%，在房企中处于偏上水平。

从招股书来看，这也许得益于早期所获低成本土地。

以弘阳深耕的南京区域为例，项目大多为大型社区型项目，类似旭日爱上城、旭日上城、旭日学府等。比如至今还没有开发、销售完的社区型项目南京浦口朝阳爱上城，共8个地块，总建筑面积超过100万平方米。

事实上，2007年拿地时，弘阳付出的总土地款仅为9.5亿元，楼面单价不足900元/平方米。目前浦口区较高楼面价已接近23000元/平，平均楼面价也已超过14000元/平。

而在赴港IPO之前，高调的挖人动作，还搅动华东地产圈人事“春水”。这也许更大程度上得益于张良。

张良，原旭辉团体前副总裁兼领头人力资源官，去年11月被曾焕沙挖进弘阳，任集团执行总裁，分管人事、行政、运营及IT。他加盟后，开始密集挖人。

今年3月1日，被挖来的高管同时入职。曾焕沙甚至召集集团原管理层为新入职9大高管举行集体入职仪式。加盟职业经理人绝大部分来自旭辉、泰禾、新城等高成长型房企，譬如原旭辉副总裁蒋达强、前泰禾团体营销部副总经理、上海区域营销副总经理鄂宇、前新城控股信息管理*总经理、CIO罗艳兵等。

据弘阳官披露，九名高管分别为集团执行总裁蒋达强，分管战投、经营、客服、集团总裁助理罗艳兵，分管信息、地产集团总裁助理兼地产运营部总经理陈彬、集团人力行政*总经理邹高武、地产集团营销管理部总经理鄂宇、商业集团商业运营部储备门店总经理何爱华、商业团体商业运营部储备门店总经理邹俊、地产团体财务管理部总经理助理徐佳彦和海外相关业务负责人林晨。

据业内人士泄漏，蒋达强作为业内具有一定知名度的职业经理人，不但给弘阳带来更多关注度，实际上也助其招揽了很多兵马。除张良、蒋达强外，邹高武及陈彬一样来自旭辉。

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