上海一手房价格影响有限二手豪宅仍显抗跌资源

据上房地产数据显示，上海七、八月份高档公寓市场，价格相比六月松动明显。北静安板块内的君御豪庭7月新开房源报价元/平方这是检验的最重要内容。在测试中米，但成交均价仅 575元/平方米。普陀中远两湾城新推一栋"楼王"，售价同比降低一成，开盘价19500元/平方米，成交价则探低至17000元/平方米，而社区内的二手房则普遍处于20000元/平方米左右。据宝原地产最新数据显示，一手豪宅的价格松动，在七、八月份也一定程度上影响了二手房的成交均价，出现了量价齐跌的趋势。但同比去年，各板块标的 00万以上的公寓产品价格波动幅度不大，以新天地、陆家嘴等高端人群聚居区，二手住宅均价仍有一成以内的上升。

上海宝原地产研究咨询部认为，近日受股市连扣除20%的税收续下挫、美元升值等方面的因素影响，造成了整个金融投资行业人心不稳，豪宅市场作为楼市投资的避风港，也受到了一定的波及。除此之外，一手新房因价格松动，占据了部分二手房的客源同时，议价空间的扩大也影响到了部分业主的心态，造成了供应量的萎缩，转而以租赁形式推出，促使七、八两月二手豪宅市场的产品供求皆进入了下降通道。

但由于豪宅物业有别于一般住宅产品，一方面，豪宅市场的新增公寓面积处于逐年递减的的状态，产品的稀缺性保证了地段好、高品质的豪宅物业奇货可居的姿态，与一般住宅相比抗跌性较强。另一方面，豪宅产品的地理位置才是客户考虑的主要因素，市内的高档公寓往往紧靠各CBD商务区周围，不少公司会为在临近地区购房的员工发放一定的补贴。此外，外籍人士由于住宅限购一套的规定，更促使其对住所地段、社区氛围等方面因素的重视。所以在当下整个交易偏淡，尤其是中端物业销售尤其惨淡的市场环境下，七、八月二手豪宅市场的供求波动仍相对稳定，成交量与板块均价同比去年基本持平。

宝原地产豪宅部经理戴华表示，上海的豪宅市场一向具备抗跌稳健的特点，因为近年来上海的发展保证了高端人群数量的稳中有升，所以豪宅市场的客户群也相对稳定。七、八两月的二手豪宅市场均价的小幅下跌，一方面是因为七月份不少一手新房开盘价均低于市场价，拉低了类同板块内的二手房价格，使议价空间幅度进一步松动。6月台湾票选结束，由于岛内政治的不安定性，上海城市的稳定以及广阔的发展空间，直接导致了大量台湾客选择来此定居，一批如新天地、陆家嘴等板块在内的豪宅集中区域，均出现了豪宅物业的成交小高峰，无论新推房源还是二手公寓，均取得了比较好的销售成绩，直接带动了整个豪宅市场的成交回暖。而七、八月份因为这一群体来沪的高峰已过，所以价格与成交有一定的回落，但同比去年，价格大多仍保持着一定的涨幅，成交量与往年同期相比，仍显稳定的去化速度。

目前卢湾新天地板块内购房人群仍以港台以及外籍人士为主，对于社区各方面品质仍旧保持着较高的要求，如翠湖天地社区，一期目前二手房均价为元/平方米，但部分带水景的公寓价格则在元/平方米；而二期在保持着元/平方米均价的同时，水景公寓售价则高达80000元/平方米以上，因景观而导致的价格优势异常明显。另一方面，由于当下豪宅市场自住需求进一步提升，三房的户型设计往往成为购买者的主要关注目标，目前翠湖天地社区内，200平米以下的中小户型住宅成为关注焦点，7月两套总价分别为920万、850万的三房在推出不久后即告成交。相信该板块之后仍旧会保持稳定的走向，随着板块人气度的进一步提升，预计未来价格会有进一步的上调。（：王姗）

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