贵阳超级大盘再现成地道鬼城专家预言将崩盘资源

面对如此相左的观点，人们不禁要问：贵阳楼市的开发前景到底如何？

多家贵阳当地房企的高层人士向《每日经济》表示，他们并不回避当前贵阳楼市短期内的供需失衡、刚需被透支及利润空间日趋收紧等核心问题，但也绝非一些房地产专家所把玩的 “数字游戏”，即便是千万级体量的超级大盘，也基本上是分阶段拿地开发的。在城镇化红利面前，贵阳楼市前景依然看好。只是，在本地超级大盘“花果园”和“未来方舟”等的垄断定价下，后来者可能需要更好的产品、更高超的营销及融资能力，才能把市场“钱”景转化为财报上漂亮的数字。

超级大盘林立

继号称“中国第一超级大盘”的花果园项目之后，如今贵阳的房地产市场再扩容。据中地行贵阳公司市场研究部提供的，目前贵阳千万级体量的超级项目有4个。其中，花果园项目总建筑面积达18 0万平方米，目前这一“巨无霸”地位已被“中铁·龙里生态城”项目取代，后者建筑体量为2000万平方米，“中天·假日方舟”为1400万平方米，“大川·白金城”达1600万平方米。

近来提出“贵阳楼市也疯狂”等观点的中国企业资本联盟主席杜猛在接受《每日经济》采访时解释称，“贵阳官方站上已批的在建工程10000万多平方米，三口或四口之家可住500万人，而贵阳目前仅 40万人。也就是说，贵阳新城（观山湖区）可再装一个贵阳的人口，而贵州9个地州人口都往贵阳流动，也需好几年，这是地道的‘鬼城’。”

“其实没有外界说的那么严重，有些开发商是为了宣传而制造概念，可能大量土地还没有拿到。”俊发地产集团贵阳公司总经理张播说。碧桂园集团战略发展品牌部总监林伟营也表示，公司现在拿到的土地才几百亩。

中铁置业贵阳公司副总经理、财务总监王成平亦表示，“总投资500亿元的国际生态城项目，当初规划是 万亩，这是未来好些年的规划，目前批下来的仅2000亩，即使是这2000亩，中铁也是分步骤滚动开发。”

贵阳大川地产营销总监朱晋仪亦称，大川·白金城的最大投资量将会在明年，总投资额为500亿元。

在中地行贵阳公司市场研究部高级项目主任刘定坤看来，贵州省人口4000万，贵州是个没有第二个大城市可以分流的中心单核城市，其城市化率要在10年后从目前 %达到57%，这个简单的人口转移运动还将持续，贵阳房地产还会持续快速发展。

超级大盘掌控定价权

业界公认，贵阳几个超级大盘几乎垄断了市场并掌控了定价权。

数据显示，今年上半年，贵阳市共销售商品房近5万套，比去年同期增长了25.4%；商品房均价4617元/平方米，同比仅增长了1.5%。在前述总成交量中，位于南明区的花果园项目就售出了2.5万套，位居贵阳各楼盘销冠。花果园项目销售总监孙浩对表示，花果园地处老城区，以成本价销售。

刘定坤认为，花果园成功的最大因素是其用地性质，项目大部分属于城中村旧改用地，相关税费大幅减免，更让许多老玩家至今仍津津乐道然而《电脑战机》特殊的操作方式是有代价的。不靠专属的双摇杆周边就难以在家用平台上忠实传达游戏的醍醐味行政审批一路绿灯，大大缩短了工程工期，使得销售加速，为后期资金保障提供了来源。

王成平表示，“我不是特别乐观。贵阳超级项目靠低价快速回笼资金，1平方米才 000多块钱，一些中小房企本身资金承受力较弱，经营压力是蛮大的。”

刘定坤认为，市场透支严重主要缘于多个大盘对市场的强力吸收，大部分即将入市项目由于缺乏区位优势、政府导向、政策保障、价格吸引等，想取得如花果园的销售业绩不太现实。

在朱晋仪看来，贵阳大盘前期基本上是微利，开发商是靠后期大量人口的入驻，为项目带来持续现金流。

“（花果园的）客户主要来自地州，每个地州均有1名销售经理带队，每个销售经理有5万元/月的活动经费。在分销点上累计的客户，每个周末派大巴车接到项目售楼部成交。”刘定坤说。

差异化突围

“下一步，我们将推洋品，价位在5 00元~5600元/平方米。”王成平表示，现在市场上的产品同质化很严重。一不愿具名的央企地产营销部负责人也表示，在当前刚需住宅短期失衡的情况下，市场更需要分流，产品也更需要多样化，客源也需要多维度拓展。

据媒体报道，今年下半年，贵阳楼市将有500万平方米的新房供应量。其中，中天·未来方舟下半年将推140~160平方米的洋房和190~2 0平方米的沿河豪宅；中铁生态城下半年推盘量将达到20万平方米，包括低密度住宅别墅以及度假型四合院产品。此外，乐湾国际、中铁逸都国际、俊发城、溪山御景、首开紫郡等项目都会相继推出高层、花园洋房、别墅等产品类型，大打市场差异牌。

王成平表示，贵阳生态文明国际论坛刚开，在贵阳“宜居”与“气候”资源上，度假型产品需求才刚撬动起来，随着贵阳至周边中心城市甚至到香港、上海等城际高铁的开通，未来如何满足多元化需求才是项目规划的核心。

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