北京市土地招拍挂市场分析报告年第.鼓励

北京市土地招拍挂市场分析报告(2018年第1期)

2018年1月，北京市土地市场共成交土地16宗，相较上月增加9宗，其中12宗为居住用地，3宗为商业用地，1宗为工业用地；成交土地总面积109.98公顷，规划建筑面积180.98万平方米；成交总价为403.07亿元，平均溢价率11.35%，较上月下降约15个百分点。

一

成交情况分析

1成交总量：开年供地发力，量价同比环比均增

2018年1月1日-1月31日，北京市土地招拍挂市场共成交土地16宗，土地总面积109.98公顷（其中共有产权地块4宗，折合土地面积21.24公顷），环比增加123.00%，同比上涨143.07%。规划建筑面积180.98万平方米，环比增加90.80%，同比上涨272.01%；成交总价为403.07亿元，环比上涨116.16%，同比上涨373.96%。具体土地成交情况见表1：

表12018年1月北京市土地招拍挂市场成交地块情况表

单位：公顷、万平方米、亿元

2地块用途：居住用地主导，共有产权房用地约二成

1月土地招拍挂市场共成交16宗地，土地总面积109.98公顷，其中12宗为居住用地，土地面积80.95公顷，占总成交面积的73.60%，居住用地中共有产权住房用地折合21.24公顷，占成交总量的19.31%；3宗为商业用地，土地面积26.73公顷，占总成交面积的24.30%；1宗为工业用地，土地面积2.30公顷，占总成交面积的2.10%。详见图1。

图1

2018年1月土地招拍挂市场成交地块结构

3成交价格：成交均价上涨，溢价率下降

若其房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高从单价看，1月份成交地块平均楼面地价22272元/平方米，其中居住用地25271元/平方米，同比上涨29.94%，环比上涨28.13%；工业用地1080元/平方米，同比持平，商业用地11297元/平方米。通过分析2017年1月、12月及2018年1月成交地块的空间区位情况，2018年1月成交地块区位条件较好，均价上涨主要是地块区位优势的体现。

从溢价率看，1月份成交地块平均溢价率为11.35%

，较上月下降约15个百分点，市场调控效果显著，其中居住用地溢价率11.94%，较上月下降约14个百分点，工业用地溢价率为0，商业用地溢价率5.67%，居住用地溢价率远远高于商业和工业用地。居住用地中，共有产权住房平均溢价率2.96%，商品房平均溢价率14.12%，共有产权住房溢价率低于商品房溢价率。

楼面价高、资金需求量大的地块，联合体竞争拿地成为趋势。成交的12宗居住用地中，单个地块成交价格超过30亿的地块有7宗，其中4宗地块为联合体拿地，其他3块均为央企、国企单位竞得。

4分区情况：郊区地块体量大，城区地块总价高

从各区成交面积看，1月份全市成交地块16宗，总面积109.98公顷，其中昌平区成交2宗，均为居住用地，面积总计29.74公顷，占总成交地块面积的27.04%，建筑总规模达到58.51万平方米，单个地块的体量最大；其次为朝阳区，成交地块3宗，均为居住用地，土地总面积19.94公顷；第三为平谷区成交1宗居住用地，土地面积17.61公顷，建筑规模15.31万平方米，地块建筑体量仅次于昌平区2地块。

从各区成交价格看，中心城区的朝阳、丰台、海淀因区位优势，楼面地价总体较高。朝阳区单价和规模优势叠加，成交总价最高，达到111.45亿元，昌平区成交地块位于沙河和未来科技城地区，区位优势突出，成交总价87.35亿元，居第二。各区地块规模及成交总价情况详见图2。

图2 2018年1月土地招拍挂市场成交地块分区及单价情况

二

重点地块分析

2018年1月，北京市土地市场冷热不均。1月25日，土地招拍挂市场推出的3个地块中，仅朝阳区豆各庄乡的1宗共有产权房用地成交，另2宗位于丰台花乡白盆窑的共有产权房地块挂牌起始总价为92.36亿元，最终因竞价期内无人提交竞买申请而流拍。1月30日，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村的绿隔产业、住宅混合公建地块也因无人提交竞买申请而流拍。

专家分析认为，土地市场地块一热一冷，成交和流拍都是土地市场主体理性竞争的结果。本月三宗地块流拍，分析主要原因，一是由于地块区位条件好，单位面积土地价值较大，加之地块规模较大，起拍总价较高，最低的地块也达到41.78亿元，资金需求量较大。同时成交时点恰逢年初，大部分开发企业全年的投资计划尚未确定，由于金融管制和资金成本的不确定性，因此现阶段拿地都较为谨慎。二是由于政府释放了2018年住宅用地继续扩大供应的信号，且政府工作报告已经确定1200公顷的住宅用地供应规模，并明确其为2018年的重点工作之一，扩大住房供给，市场对土地供应的预期较为稳定，企业觉得还有较大的选择空间。整体而言，北京土地市场竞争趋于理性，房地产调控的作用明显。

三

小结与预测

陈吉宁市长在政府工作报告种明确提出：2018年北京市将完成1200公顷住宅供地，扩大住房供给，稳定市场预期。2018年开年之初，北京市招拍挂市场成交土地总面积同比、环比均大幅增加。预计2018年土地招拍挂市场供应仍以居住用地为主，对于2017年供地计划任务完成率较低的地区，加强土地供应力度，实现功能完善、职住平衡。